 商住综合楼地价评估的三种方法(案例) |
基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路：
(一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用 |
| 房地产估价报告解读知识 |
编者按：在经济生活中，人们经常会出于各种原因接触到房地产(土地)估价报告。比如，土地权利人进行房地产转让；租赁、抵押、保险、课税、拆迁补偿时或者受让土地使用权时，都需要委托中介机构进行房地产(土地)评估。对于中介机构出具的评估报告，大多数权利人都缺乏一般有关估价的常识，很多人甚至看不懂估价报告。本文作者为大家作简单介绍，以便今后能更充分地利用房地产 (土地)估价报告。
房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选 |
| 土地征用权与征地补偿评估 |
土地征用的合理补偿：土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则，国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿，是整个土地征用过程的关键环节。
合理的补偿价格评估应考虑的内容：征用部分的土地价值，土地的价值一般以征用时最高最佳使用的土地市场价值为基础给足补偿；由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失，即拆分损失 |
| 市场比较法在工业地价评估中的运用 |
土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为 |
| 商住综合楼项目地价评估的三种方法 |
| 基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地（以商住综合为主）应如何采用不同类别的基准地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路：
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| 地价评估需要提供哪些证件和资料？ |
拟进行土地评估的单位，必须向土地评估中介机构提供能证明土地产权合法的证件--《国有土地使用证》或《集体建设用地使用证》的原件。如未办理土地使用证或正在办理土地使用证，应提供由当地土地行政主管机关出具的《土地权属证明》或经当地土地行政主管机关委托测绘机构测绘的（相当于土地权属证明）的《宗地图》。
其他证件或资料需根据评估目的确定，可向土地评估中介机构咨询。 |
| 从银行角度看房地产抵押贷款中存在的风险 |
一、估价师应了解房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款，对中国的银行业来说，应该是—块风险较小的优质资产。
但由于目前中国银行业的运作和监管机制尚不完善，个人财务信用体制尚不到位，所以房地产抵押贷款仍隐含着一定的风险。这种风险在房地产价格快速上升时并不明显，但当房地产价格出现回落时就会显著起来。
为规避和防范房地产抵押贷款中可能产生的风险， |
| 如何评估商圈价值 |
近几年，在上海整个商业的积极发展过程中，商圈的重要性已经被很多人所认识，虽然我们对商圈的研究还是刚刚起步，但对于商业企业的从业人员而言，必须对自己所处商圈方方面面了如指掌，才有可能获得最大的收益。
影响商圈繁荣的因素
从对商圈影响的因素来看，一般可以分为外在条件（形成商圈的条件）与内在条件（支持商圈的条件）等两大方面。外在条件因 |
| 商业房地产租约影响价值评估的探讨 |
商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。因此，租约对房地产交易价格有实质性影响：如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。反之，租约租金低于市场租金，其价格要低于无租约时的交易价格。
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| 基准地价评估土地使用权实例参考 |
一、评估目的
目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则（略）
按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
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| 建设部出台《注册房地产估价师管理办法》 |
| 针对房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿中，因估价引起的纠纷频发的现象，建设部日前正式下发了《注册房地产估价师管理办法》。根据新的管理办法，今后二级、三级房地产估价机构不能设立分支机构，此前已经设立的，要在3月底以前完成整改。如果因违法的房地产估价等活动受到刑事处罚的，从刑事处罚执行完毕之日算起五年内一律不予注册。办法还规定，各地要对房地产估价机构和注册房地产估价师的违法违规行为、被投诉举报处理等情况，要作为不良行为记入信用档案，并在网上向公众公开。 |
| 房地产估价要按资质选择 |
本报讯（记者李婧 通讯员穗房宣）对于目前众多的房地产估价机构如何区分，又如何收费，昨日广州市国土房管局提醒市民，房地产估价机构分为三级，而不同的估价业务应委托不同级别资质的估价机构，否则，很可能花了冤枉钱。
市国土房管局表示，市民应委托具备由省级以上建设行政主管部门依法核定的房地产评估机构进行评估。目前，可在广州市从事房地产估价的评估机构有47家，其中一级资质的8家，二级资 |
| 房地产估价对象介绍 |
房地产估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。
估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：
(1)无建筑物的空地；
(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；
(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；
(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；
(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；
(6)未来状 |
| 抵押房地产拍卖价格评估的特点 |
随着我国房地产市场的迅猛发展，以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大，房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用，本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A、一个自愿的出售者；B、一段 |
| 四大评估方法介绍 |
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
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