 王永平：商业地产开发 目前并非好时机 |
王永平认为，开发商眼光短浅、商业地产产业链缺失相关的金融产品、与城市规划脱节是目前商业地产面临的三大问题
在上周举办的“城市·观点论坛南京行”中，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，目前我国商业地产亟待解决的问题太多，此时并非商业地产开发的大好时机。
王永平用一句话概括了近年来商业地产的发展情况：“起步晚，发展快，问题多， |
| 商业地产运营分析：商业模式决定转型方向 |
房地产市场的成熟必然导致市场细分，在各个细分市场中，将会诞生出一批专业化程度极高的专业房地产市场的投资商或开发商。
市场分化的早期，往往概念都比较模糊。许多开发商一讲转型，就提出要做商业地产。殊不知商业地产是一个结合概念。因为商业地产是和住宅地产相对应的一次行业分工。但商业地产并不仅仅指为商业零售提供物业载体的地产行业。商业地产还可以更进一步地进行市场细分，可以细分出不同的商业地产业态。
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| 商业业态的分类和特点介绍 |
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需 |
| 裙楼商业物业的经营策略 |
一、商业裙楼与单体商业物业的区别
首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。
其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经 |
| 关于整体租赁与产权商铺运作模式的比较 |
经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。本文主要介绍整体租赁，不售产权的运作模式。
整体租赁，不售产权的运作模 |
| 商铺定价的依据 |
住宅底层商业定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5-10倍，甚至更高。
商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简 |
| 商铺的分类 |
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、 按照开发形式进行分类 |
| 社区型商铺的营销策略 |
在商业地产中，社区型商业其规模、区域的划分相对有限，但其发展前景相当可观，是未来商业地产发展的方向，是整个商业地产板块中及其重要的组成部分，是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种，但归结到大的面上就是三类:
策略一 全 |
| 创建购物中心的持续盈利模式 |
现代购物中心（ShoppingMall）是城市化经济向都市化经济发展的必然产物，已成为集中资本、商业、娱乐、资讯、文化等方方面面的综合平台。作为区域经济的结合体与展示平台，现代购物中心目前在中国的珠三角、长三角以及环渤海经济带正在蓬勃兴起，方兴未艾。
一、现代购物中心的特征
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| 商业建筑的人流系统规划 |
一、商业建筑的外部人流系统规划
商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。
1、便利的交通
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| 商业房地产规划实质是规划商业资源 |
商业房地产规划的实质是对商业资源的规划，其原理归纳起来四句话：“按照消费资源配置商业设施；按照人口商业发展趋势预留空间；按照城市文化、历史的积淀，决定商业的形象；按照消费的审美倾向选择建筑的风格”。
消费资源决定商业设施。在城市规划或商业设施的规划中，一直没有把“消费”作为一种资源来保护开发、合理利用。消费是经济发展 |
| 商场管理新理念——管理集成论 |
商场经营作为整个流通领域的终端，肩负着商品价值实现的重任。在日趋激烈的市场竞争环境中，这一实现过程也变得愈发艰难。因此，必须不断提高企业管理水平，不断用新知识、新观念、新方法充实企业决策者和全体员工的思想，即企业管理的不断地创新。本文将‘管理集成论’的理念移入现代商场管理过程，并试分析如下。
一、管理集成论辨析 |
| Mall和物业管理内容划分 |
方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：
Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting se |
| 商业地产存在三大症结 |
随着城市居民生活水平提高和国家对房地产的宏观调控政策，商业地产在许多大中型城市正掀起一轮投资热潮。但我国商业地产在其发展过程中由于专业性欠缺，追求短期盈利的模式使导致项目增长过快，产权纠纷不断，不利行业发展。
中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利认为，我国商业地产的根本症结可归结于“拔起型起步与专业化程度偏低”的矛盾，具体体现为三个方面：
第一，数量型增长不利专业开发。商业地产项 |
| 商业地产“招商难”新反思 |
商业地产绝对称得上是今年广州楼市的热门话题。近1年来，很多的商业地产项陆续启动、开盘发售、投入使用。然而，许多隐性问题也随之暴露出来。其中，以商业地产开发后期的“招商难”问题最值得业界反思。
从近期市场反馈信息来看，荔湾、越秀、天河区确实有许多商业项目在前期开卖得轰轰烈烈，但开张后的情况却未能如意，甚至出现商场租客拒交租金或撤场纠纷事件。 |
