 商业论坛之一:商业地产项目价值创造 |
主持人：大家好，今天的会议现在开始。我们今天探讨的是招商管理等问题，我们知道前几年商业地产对招商这个话题可能比较重视，最近一、两年发现，如何进行商业管理，这个可能更为重要。一个商业地产招如何把商家招来，如何给商家创造商业价值，如何给商家带来利润，这是一个非常大的值得研究的话题。
我们知道就是SOHO现代城，潘石屹招完商之后，就是把两头都做成银行。就是说SOHO的两端都是银行，后来潘石屹以后发现打死他都不要银行，就是把银行放在那里没 |
| 商业地产并非一开就发 浅析面临的主要问题 |
话题缘起
2006年的深圳商业地产，像莫测的股市一样，突然来了一个反弹——首先是位于南山商业文化中心区的保利文化广场引起抢铺高潮，接着是华强北流行18·28地铁商场一天售罄，给沉闷的商业地产市场注入了一支兴奋剂。
开发商有些看不懂了，商业地产究竟能卖还是不能卖？投资者也有些看不懂了，商铺究竟能买还是不能买？
其实，商业地产不是一个简单的能不能买卖的问 |
| 商业地产“售后包租” 开发商回笼资金的手段 |
据了解，由于受到05年宏观调控的惯性影响，目前绝大部分商业地产开发商资金链出现了断层，流动资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。同时，一位房产公司的销售人员也证实这种说法，坦言“目前公司会选择‘售后包租’，主要是为了能够尽快地回笼资金，缓解资金压力，以便于公司在其他投资项目中周转，保证一个正常运营”。
同时，一位房地产业内人士指出，“ |
| 海外基金大举进入商业地产 租金下滑空置上升 |
进入2006年以来，海外投资基金对写字楼市场的偏好表现明显，不仅出现了大举收购现象，而且，还有多宗购买正在洽谈中。但与此同时，写字楼市场的租金整体依然呈下滑趋势，而且，空置率继续提升。
出现多宗整售
写字楼市场很少 |
| 许昌豫园商业地产运营模式揭密 |
许昌豫园休闲美食城，是一处近年由老城改造开发建设的商业街区。豫园休闲美食城的主体由一条美食街和一条休闲酒吧街组成。两条街各长２００多米，建筑２~３层，全部为明清建筑风格。东西街口各矗立着一座中式牌坊，与古典式建筑相映成景、浑然天成，整个建筑群显得大气、典雅。
每到就餐时段，豫园美食街就开始熙熙攘攘起来，车水马龙，人头攒动，街区内的餐饮商家顾客盈门，看上去家家都红红火火。傍晚时分，豫园休闲酒吧街便是华灯齐放，霓虹灯 |
| 经济型酒店抢滩深圳 将成商业地产投资新热点 |
继格林豪泰、如家、7天等多家经济型酒店相继在深圳开业后，本月28日，世界上最大的经济型连锁酒店——速8酒店上梅林店也将开业。英联国际不动产董事长郭建波在接受记者采访时表示，就目前的情况来看，经济型酒店已经逐渐开始成为深圳商业地产的投资新热点。
结构不均衡催生新热点
目前酒店市场也存在结构不均衡的现象，高档酒店太多了。据了解，中国旅游酒店业的发展主要集中于建高档酒店，即四、五星级酒店。但近 |
| 中国商业地产市场持续增温 |
对于商业房地产，虽然不如住宅房地产那样受人关注，但随着中国房地产市场的持续增温，它的市场前景依然被业内看好。既然是有利可图，就会吸引投资人。然而，商业地产绝不是随便什么人都可以"玩儿转"的高风险行业。
商业房地产是开发商、政府、银行共同关注的事情，它是一个投入大、产出高、风险大、社会影响面广的行业。
一个商 |
| 商业地产出路在于“金融产品化” |
在近日召开的“城市·观点论坛”上，业内人士普遍认为，就目前形势而言，传统开发商90%都不可能转型成功，只有那5%-10%的人有成功的可能。
最近业内有一个明显的趋势：开发商纷纷公开宣称向商业地产转型。2006年，商业地产仍将会“飘红”。但记者注意到，从去年的销售来看，有近一半的商业地产项目可以说是失败的， |
| 2006年商业地产高级人才重金难求 持续大热 |
进入2006年，搜索商业地产的关健词不难发现，一方面是复合型高级人才紧缺状况严重，另一方面是知名开发商纷纷向商业地产领域战略转型，加大商业地产投资力度，成为行业新特点。数据显示，仅05年1-5月，全国商业地产投资达到458亿，同比增长38.7％。在建项目面积同比增长94.7％。在房地产投资放缓的大趋势中，广东上半年房地产投资仅增加9.9％，而商业地产投资却增加了50.1％。
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| 70%的商业地产将会死掉？商业地产灾难悄然来临 |
就目前深圳商业地产发展的情况看，有五大问题必须解决。
一是商业地产扩张过快，规模过大。一方面，市场供应总量持续增长，另一方面，大型商业物业快速发展，一年间就有花园城中心、益田假日广场、COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心等逾10个大型商业项目面市。
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| 商业地产项目竞相争鸣 产品市场供需仍存在矛盾 |
前些年，巨库(论坛像册样板间)等几个著名的项目惨淡收场后，商业地产曾经一度没了声息。然而，经过了一段时间的蛰伏后，今年京城的大小商业地产项目争相“破土而出”，不管是龙也好、虫也罢，开发商个个信心满怀，精神十足。虽然，大市行情是一片向好，但一派春光旖旎中也是风险潜伏——政策、金融、同业竞争、经营远景……总之，这些主打商业的地产产品正面临着前所未有的市场大考。
舶来概念难统一
别看商业地 |
| 商业地产策划流程 |
前期：项目顾问
一. 市场调研：
1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研 |
| 商业房地产的概念 |
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模 |
| 商业地产招商流程介绍 |
商业地产招商工作流程:
1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分
2、确定招商对象；
3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；
4、制定招商优惠策略；
5、商业项目部进行客户招商月计划实施；
6、招商主管制定客户招商周计划；
7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；
8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； |
| 商业地产广告如何妙笔生花 |
商业地产又有别于商品房，其价值注重体现在投资回报上而不是在使用价值上，因而在资金投放上更具有专业性，需要考虑商铺的地段特征、发展规划、发展商及承租商实力、是否现铺等，并具有一定的风险性。于是，商业地产广告因而具有时效性、轰动性、区域性、特定性（消费人群）和品牌性--这些不同于住宅项目广告的特质。怎样能让商业地产广告起到预想中效果，对于一个商业地产项目来说至关重要，所以深入的剖析是必备的。
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