游走在政策边缘
当然除了“最低容积率”的限制，传统的别墅开发商们还必须面对另一个门槛——“90/70”政策。尽管这一政策并没有将大户型住宅完全卡死，但对类别墅产品却足以致命：没有几百平方米的居住面积，别墅生活根本无从谈起。
“90/70”政策很可能从根本上抑制别墅类产品的出现，不过开发商也很精明，现在市场上就出现了突破这一政策的产品。
在很多业内人士眼中，位于顺义区潮白河畔的某知名项目是一个“敢于吃螃蟹”的项目。
“它把两个90平方米以下的户型之间的墙壁打通，就变成了大户型，所以一套房会有两个产权证。很聪明，但也很危险。”一位了解该项目的人士向记者透露。
为了核实该消息，记者曾致电该项目负责人，但对方表示不方便接受提问。而当记者将问题以手机短信的形式发给她时，得到的回复是：“从未听说过这样的说法。”
然而当记者以购房者的身份致电售楼处时，得到的却是截然不同的回答。“我们有155平方米的平层户型，但和别的项目不同的是，这是由一套60多平方米的一居和90平方米的两居拼合的，所以会有两个产权证。”随后销售人员还向记者介绍贷款“技巧”：因为不能做两笔贷款，所以推荐一次性付清小面积房款，再分期付大面积。
当记者质疑这种产品的产权存在风险时，销售人员回答：“我们这么做只是规避‘90/70’政策，经相关部门验收后再将中间墙体打通，会以完整户型交房。”
为何该项目要在户型上做这样的文章？“还不是为了增加大户型比例，突出别墅居住感。”知情人这样答道。
在产品类型上，该项目为五至六层板楼，户型主要集中在90～320平方米之间。“这种产品不是别墅，也不是洋房，是最靠拢别墅的新生产品形态。”对于产品的分类，其开发商曾这样宣传。
目前这样的案例在北京还属于第一个，但从中不难看出：别墅的稀缺不仅促使开发商热衷于建设类别墅和混合社区，也使其在提高大户型比例上大费脑筋。在盛宴结束之时，想分别墅的一杯羹也并非那样容易。
“伪别墅”显形
由于对“别墅”没有清晰的定义，开发商在拿地、销售等方面大玩“擦边球”游戏。
2005年，国土资源部地籍司司长樊志全对媒体表示，别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。如果按照这样的定义，那么，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、空中别墅以及双拼别墅、叠拼别墅等在不在“禁地”范围以内。
模糊不清的界定让精明的开发商窥探到拿地的机会与可能，部分开发商以“低密度住宅”的名义立项取得开发许可，以普通住宅立项造别墅已并不罕见，甚至成为开发商拿地的常用手法。
一些开发商祭出奇招，如工业用地产权改成研发、办公,用50年产权来做别墅。
例如某项目为工业用地立项，以研发和办公为主，但是其产品除了工业厂房外囊括了联排、叠拼等形式。“规避了国家在项目建设时对容积率的要求，而且还不受‘90/70’政策的影响。”
当记者问及期付款方式时，对方含糊其辞：“需要贷款的话，要付50%的首付。而且，产权只有50年。”
均价高达31000元∕平方米、总套数为300套的自在香山，在北京市房地产交易管理网上也赫然显示“办公立项、50年产权”。其二期户型面积在260~2000平方米之间，而其独栋价格在720万~1200万元之间，四层带电梯的楼也高达520万~680万元。
一位男售楼员告诉记者：“只能一次性付款，而且现在有优惠活动，在打98折的基础上再打99折。”问及为何只能一次性付款的原因时，他的解释有些牵强：“因为是期房。”
而在谈到只有50年的产权的问题时，该售楼员毫无顾忌：“2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采取这种办法来建别墅。”
更为离奇的是，作为国家重点扶持的新媒体产业基地文化创意园，在做设计时，就是按照别墅的标准设计的。据知情人士透露，开发商也准备按照别墅卖，预计今年6月份开盘，大概在5000~6000元∕平方米，不过产权只有40年。
“以低密度办公楼、工业用地、旅游项目配套立项的别墅项目在北京占到10%左右。”（张满征 朱艺）
