中共中央党校经济学部在日前举行的“2007·中国经济热点调查”研讨会上发布的一份最新调研报告显示，当前，受国际投资者转移资金规避风险的客观需要、中国经济持续高速增长、人民币升值预期增强、我国房地产业存在高额利润以及某些制度欠缺等因素的影响，外资进入中国房地产市场出现了一些新的变化趋势。

    这份历时数月、针对国内一二线城市所做的调研报告认为，自2003年以来，随着我国宏观经济环境日益向好，

    房地产市场逐渐活跃，外资进入我国房地产市场呈现出逐年增长之势。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，涉及的领域更加宽泛，这些新变化和新趋势对我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。

    这些新趋势具体表现为以下四个方面：第一，投资总额逐年增长。2007年，我国房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。以广东省为例，2007年1至8月，广东房地产业合同利用外资38.86亿美元，同比增长99.4%；实际利用外资24.33亿美元，比上年同期提高22.6个百分点，增长189.2%。

    第二，投资范围逐步扩大。从投资对象上来看，逐步从住宅领域转向商业、工业等非住宅领域，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等领域。从投资地域上来看，逐步从北京、上海、深圳等一线城市向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。

    第三，投资方式趋于金融化。近年来，投资者更加偏向于房地产尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险；更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。

    据课题组负责人刘艳梅介绍，他们在调查中发现，为规避我国的“限外”政策，“夹层融资”式的债务融资结构近来也在悄然出现。夹层融资作为一种介于债务与股票之间的资本融资方式，具有更高的灵活性。随着中国投资环境的变动