上海遍地是黄金，即便是在郊区。《每日经济新闻》昨日获悉，诸多工业地产发展商加速了郊区物流设施方面的战略投入。
国际五大行之一的高力国际最新报告透露，全球工业地产巨头嘉民集团目前在上海已拥有两个项目，一个是位于奉贤的配送中心，另一个是位于康桥的DHL物流中心。除此以外，另有三个位于上海郊区的物流配送中心项目不久有望确定，这5个项目的总投资预计将达2亿美元。而另一工业地产巨头普洛斯也计划在未来的几年内在中国平均每年增加100万-150万平方米的服务面积，年投资将增加至3亿－5亿美元。而目前在上海，普洛斯拥有三个物流园区，分别在普陀、闵行及南汇，该公司计划2008年将继续加强在上海的开发战略。
工业园需求强劲 空置率走低
高力国际报告显示，今年6－10月，上海工业园区新增工业设施达到33.9万平方米，供应比今年1－5月份略有下降。其中青浦、宝山以及莘庄工业园区新增供应较为充分，分别占全市新增供应的59%、15%和15%。
对经济的乐观态度及中国消费市场的增长，促使众多生产企业纷纷在上海设立工厂以及物流中心，工业物业市场的需求依然保持强劲态势。高力国际资料显示，6-10月份的主要成交案例包括：妮维雅和英威达分别购买了位于青浦工业园区50000平方米和20000平方米两幅土地，美国卓饰服装在青浦出口加工区租赁了10000平方米厂房。物流设施市场也呈需求旺盛的趋势，电子消费品零售行业巨头百思买在闵行物流园区租下6200平方米的仓库。
根据高力国际对市场空置的调查，在强劲需求的支撑下，上海主要工业园区平均空置率进一步下降，比今年5月份回落0.75个百分点，至2.37%。其中张江和松江工业区的空置率在上海主要工业区中最低，分别只有0.3%以及0.46%。总体来看，由于在优惠政策方面工业园区用以吸引租客的空间越来越小，因此园区配套，交通设施以及园区运营效率成为彼此竞争的重点。
均价同比上涨6.9%
由于土地管理部门自2007年1月开始执行新的工业土地交易政策，工业土地转让必须通过招拍挂进行。高力国际报告显示，招拍挂政策实施后，工业土地招拍价格平均上扬了45%－60%。例如，原来外高桥保税区的土地价格为每亩人民币70万元，而在最近的土地拍卖中，成交价格达到每亩人民币100万元。
受土地价格上涨和需求强劲的刺激，工业设施在市价和租金两方面都有上升趋势。高力国际报告显示，2007年10月，上海主要工业园区工业物业平均市价达到每平方米人民币3777元，比5月末上涨4.3%，比去年同期上涨6.9%。从区域来看，张江工业园区和金桥工业园区依然位列工业设施平均价格前两位，分别达到每平米人民币6000元和人民币5600元。受强劲需求推动以及因工业物业市场存在更高市场门槛，因而相对其他物业市场来说开发商之间的竞争程度相对较低，因此市场继续保持较高的租金收益率，10月末达到8.41%，比5月末上升0.15个百分点。
CBD高租金致租户外迁沪商务园区租金续涨
由于CBD区域甲级办公物业的平均租金水平持续上涨，一部分对成本比较敏感的租户转而到距离中心区较远的外围区域寻找其他选择，因此传统工业园区继续开发办公物业以满足市场的迁址需求。高力国际调查报告显示，今年10月商务园区平均租金水平比去年同期上涨了17.5%，达到每天每平米人民币3.76元，其中创智天地继续保持最高租金水平，为每天每平方米4.48元，国际商务花园和漕河泾商务园区均达到每天每平方米4.32元。
高力国际分析人士同时认为，因对工业土地的竞争将会更加激烈，预计土地批租价格将继续保持上涨，未来12个月将上升约10%以上。商务园区物业方面，迁址以及新建所产生的需求继续保持旺盛，但是未来12个月新供应料将变得相对充分，因此其平均租金水平增长幅度将轻微放缓。
