中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），对商业性房地产信贷政策进行了调整。有关负责人就此次政策调整回答了记者提出的问题。
问：《通知》出台的背景是什么？
答：2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。
为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，人民银行、银监会从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施。《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。
问：《通知》的主要内容有哪些？
答：《通知》主要对以下政策进行了调整：一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
问：为什么不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款？
答：针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号，以下简称37号文件）明确提出要加大对闲置土地的处置力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为，同时要求商业银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的展期贷款或任何形式的滚动授信。为切实贯彻落实37号文件，提高政策执行的可操作性，并进一步严格房地产开发贷款条件，《通知》明确规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。
问：《通知》对住房信贷政策做了哪些调整？
答：《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。
为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。
为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。
