政府需要一个和谐、生态的城市环境，消费者希望在旧城中找到过往的记忆和未来的期许，开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目，因此为了平衡多方面目标，旧城开发已然成为一个复杂的社会系统工程。
当前房地产开发市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。一方面，由于城市郊区土地价格的大幅上升，企业郊区拿地的门槛越来越高；另一方面，随着城市更新的需要，大多数大城市老城区的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中，旧城改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。
5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力博士在接受记者采访时表示，旧城改造不是简单的重建翻新，改造项目实施过程中，需要平衡政府、开发商、社会消费者等多方面利益。政府需要一个和谐、生态的城市环境，消费者希望在旧城中找到过往的记忆和未来的期许，开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目，因此为了平衡多方面目标，旧城开发已然成为一个复杂的社会系统工程。总体来看，旧城改造项目面临的困境可拆解成八大方面的问题。
拆迁补偿是旧城项目中最大的难点
刘力告诉记者，拆迁补偿是旧城项目中最大的难点，相信所有参与旧城改造的开发企业对此都深有体会：旧城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。开发商不但要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。同时，由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城“影子地价”。在两方面因素的共同作用下，在老城中用于拆迁补偿的费用，在总建设投资中的比重飞速提高。上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重83%之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达50%以上。
“铅笔楼”成为超强度开发典型
“由于旧城改造的拆迁费用和安置补偿费逐年提高，为了实现项目开发的经济利润，提高建筑密度、增加容积率成为一个重要手段。”上海五合智库(WISENOVA)总经理邹毅表示，片面追求经济效益，建筑密度和容积率过高，就会导致旧城环境的恶化。同时对于住宅类项目来说，日照、通风等基本指标也无法满足。
邹毅认为，香港的“铅笔楼”便是超强度开发的典型。由于香港异常尖锐的人地矛盾以及高密度的居住环境，使得香港旧城改造只能依靠超高层项目才能维持利润。由于购并大面积土地费时费力，许多开发企业选择在小地块上重建房屋，兴建大量细长的“铅笔楼”。这样，在旧城区内居住密度增加的同时，更加重了交通和公建基础设施的负担。
中心城区居住功能将被空心化
由于中心旧城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市中心区的土地利用。如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、重庆的解放碑等。
同时，国内一些中等城市、小城市也纷纷效仿。目前国内市中心旧城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区。通过吸引高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。
国外也有许多类似的例子。比如开始于1949年的美国城市重建，30年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴露了大量的问题。由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商业活动减少，环境恶化，犯罪率剧增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈顿的中心区便成了“死城”。
