八月的北京骄阳似火，与此火热程度相比有过之而无不及的，是最近SOHO尚都的集体歇业事件：2007 年7月24日，率先开业的SOHO尚都西塔的大部分租户集体停业，要求减免试营业期的租金，并要求“与潘总面对面”。作为SOHO尚都的开发商，潘石屹通过其博客文章《SOHO尚都还是个刚出生的婴儿，需要大家共同呵护》进行了回应。

其实，该事件也让一些长期困扰商业地产的问题浮出水面：如何在商业地产前期统一布局，培育商业氛围？怎样做好商业地产后期的经营与管理？如何完善商业地产价值链的各个环节，保证商业地产的长远发展？为此，本期地产圆桌邀请到商业地产的相关专家共同探讨。

给SOHO尚都支招儿

主持人：自SOHO尚都7月份开业以来，一些媒体将其“开业无人气、业态混乱、开业日期有差别、项目名不清晰”的情况称为SOHO尚都的“四宗罪”。虽然说开业一个月言此似乎尚早，但是根据本报记者的现场采访来看，整个四层的数百家商铺只有几家从事餐饮业的店铺在营业，人流量非常小。那么您认为是什么原因导致SOHO尚都租户集体歇业？是前期宣传不好，还是商铺产权零售引发的经营危机，抑或其他什么原因？

贾玉鹏：我觉得主要有两个原因。一是当初商铺的售价比较高，按照一定的投资周期计算，其租金必然也比较高。所以那些租SOHO尚都商铺的商家对商铺的前景有很高的期望，预期的养商期相对较短。但过高的租金成本实际换来的却是稀疏的客流，商家的心理落差相当大，这是导致商家集体歇业的关键原因。二是SOHO中国的几个项目采取的都是出售的方式，只是在近期才考虑到协助业主进行招商。这里就有几个弱点：一是商铺出售的时候没有做好详细、合理的业态规划；二是商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调。相背离的两个业态很可能会放在一层，这对经营很不利。

董利：直接原因是商铺开业初期，人气不高，交易额不高，较高的租金使商家经营压力很大。这种情况对刚开业的商业项目来说较为常见，只是由于潘石屹的项目大家都很关注罢了。对于非销售而又统一管理的项目，出现这种情况大都好解决，只需减低租金，增加推广的投入。因为商家和业主是在一条船上，为培育市场大家肯定要做出牺牲。但对这种物业产权已经分割销售的项目出现这种情况就不太容易处理。潘石屹可以增加广告投入，但无法替业主们做主减少租金。从根本上说这是产权商铺所引发的经营危机；另一方面的原因是市场的大环境，这个项目从定位上与周边项目没有实现错位竞争。

冯新：商业地产的商业逻辑要求开发商开发的商铺不仅要在结构功能上满足商家的要求，而且在售价上必须给下游的投资客和商家留出生存的空间。商铺的投资客如果以天价购买了商铺，又希望获得预期的收益，就不得不以远高出市场承受能力的租金对外招商，这是SOHO尚都商铺招商难的根本原因，也是后期商户经营难的根本原因。商户很容易就成为了冷清的市场和高昂的租金成本之间的“夹心饼干”。

主持人：大家刚才都谈到了商业地产的经营问题，那么这种前期经营状况不佳的情况，是否也会在其他商铺开业的初期出现？针对目前SOHO尚都商家集体歇业的情况，请问您将如何给SOHO中国支招呢？

贾玉鹏：这种情况在其他项目也经常出现。要想改变目前这种窘境，我认为最有效的办法就是潘总拿出信心和决心，让出适当的利润空间来安抚租户。商业氛围的培养需要一定的时间，因此SOHO中国可以通过垫支租金提供3～5个免租期；另外就是可以引进一些有品牌效应的主力店。它们在其他商场打5折，在SOHO尚都可以打4.9折，这个0.1折由潘总来补贴给商家，让商家们有信心在这里搞好经营。第二个办法就是加快招商的步伐，利用招商聚集人气。第三就是要加大宣传力度，采取促销手段。我觉得潘总最擅长危机公关了，大家就拭目以待吧。

董利：很多商铺都会出现。不敢给SOHO中国支招。一是潘石屹不感兴趣，二是潘石屹心中有数。其实也无招可支，开发商观念不改变，商业地产的开发销售模式不改变，这种现象就会一直持续下去。

梁丞：支招？潘总又不给钱，不干！呵呵，开个玩笑。给潘总支招不敢，到是想帮潘总重新思考一下商业地产的运作思路。

从总体上看，潘总运作商业地产并未摆脱住宅地产或商务地产的运作思路，仍然把“成功销售”作为运作成功的标志。商业地产需要为投资人带来丰厚的投资回报，绝非开发商盆满钵溢、圈钱走人那么简单。