1、规划先天不足
“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。
“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。”
在调查中，商户们也反映了类似意见。有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。
2、地铁不是交通首选
“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。”
“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。
“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。
3、兴旺还需要时间
“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。
“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。
“核心问题是时间问题。”周欣说，地铁商业有其先天优势，虽然目前优势没有完全发挥，但是有人流的支撑，前景还是很看好，即使目前地铁商业出现定位不好、业态不对等等问题，都可以逐渐调整，“地铁全线贯通后半年到一年，地铁商业将旺盛起来。”
4、定位还在调整阶段
“目前地铁商业成功的不多，定位是一个问题。”周欣表示，目前地铁商业的定位在调整阶段，定位比较复杂，因为现在处于培育期，有些商业的业态设计从长远来看也许是对的，但是短期内还得熬。有些现在短期内做能够旺场的，长期看未必是好业态。
“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。”周欣举例说，比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。他认为，目前华强地铁电子中心打造电子元器件专业市场，是希望借势整个区域旺盛的电子市场，但是还需要考虑产品的差异性与互补性。
5、无“放水养鱼”心态
在华强地铁电子中心，好几名商户均表示，开发商在前期销售中没有进行控制，结果有不少炒铺的进入，“买了柜台不经营，空在那里，商城内稀稀落落的，人气怎么起得来？”
“开发商和运营商可能出于快速回笼资金、促进销售考虑，对买家和租客没有严格要求。”母舟说，国际商业发展的趋势是定单商业地产，根据已确定的主力店的要求，进行规划开发，前期投入大量精力做调研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地铁商业旺得很，而深圳很多几下子就卖出去了，自然会出现一些问题。”
谭伟光也建议说，运营商不能将目标盲目指向租金，而是应该在前期“放水养鱼”。
