深圳地铁物业尤其是地铁商业一直备受业界关注。有业内人士预测，深圳将从此由日趋饱和的地面商业时代进入地下商业时代。但目前深圳地铁商业的经营状况却并不尽如人意，有的由于产权分离无法进行准确的商业定位造成业态重复、经营混乱；有的则希望通过主题鲜明的分区定位和有效的后期经营管理来探索地铁商业的未来发展方向。
坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场目前空置严重，商户经营惨淡，有的业主不得不自行打出招租的条幅。据美联物业东门营业部有关人士分析，八达商场之所以由开业之初的销售火爆到如今这样的尴尬局面，究其原因，一方面是八达商场销售之初造成了商铺产权分离，缺乏有效的后期经营管理，业主按照自己的主观意愿进行自行招商，从而形成了业态重复、经营混乱的局面；另一方面，面对东门地面商业的强大竞争，八达商场商业定位普遍缺乏特色，与地上商品的差异性不大，缺乏竞争力，从而使得地下商户难以生存。
而近期相继开业的中信地铁商场和地铁流行18·28商场受到市场的高度关注。中信地铁商场位于深圳两大主干道深南路与上步路交会处，作为目前深圳最大的地铁商业项目，其主题定位潮流时尚，经营分区明确，并首次将香港最负盛名的蔡澜美食坊引入内地，中信地铁商场的主题定位与中信城市广场错位互补，将成为深圳地铁商业主题定位的一种有益尝试。
在如何面对地面商业的强大竞争这个问题上，位于华强北地铁站的“流行18·28”地铁商场管理处有关负责人表示，地下商业主题定位尤其重要。据介绍，其商业业态在定位之初就以18—28岁年轻消费族群为主力目标，同时还引进了APM超长经营时间概念，经营时间与地铁营运时间同步，比一般商场的经营时间更长，符合深圳年轻群体的作息时间。这个定位既迎合华强北、地铁客流普遍年轻的特点，同时又体现了对华强北现有的电子、综合百货等业态的有益补充。
同样拥有地铁的地利条件，几大商场却因为商业定位的区别而致使经营状况大不相同，因此，地铁商业定位还需主题取胜。只有以主题鲜明的经营定位和差异化的经营业态，才能真正把地铁交通旺盛人流变为商业的有效需求的人流。此外，还应充分考虑到后续经营，通过预留部分面积来引进相关定位的主力商家和次主力商家并带动客流消费，并根据经营情况不断调整经营业态来保障经营定位的持久性和生命力。
