除了万达商业广场外，在如今的京城商业地产中，几乎难觅其他“订单地产”模式的产物
从2004年，以商业地产开发著称的万达集团在全国首创“订单地产”的开发模式开始，“订单地产”在京城商业地产的尝试已经有近两年的时间。可以说，在最初的阶段，这种全新的模式对京城乃至全国商业地产产生了很大的影响，一时间也是跟风者甚众。
然而，一个不争的事实却是，除了万达商业广场外，在如今的京城商业地产中，几乎难觅其他“订单地产”模式的产物。曾经名噪一时的“订单地产”似乎已经沉寂京城商地地产，“订单地产”可以引领未来的预言也似乎不了了之。面对“订单地产”今天的发展走势，中国商业地产研究院院长杨奕勇坦率地表示，“订单地产”的风险令人防不胜防，并非商业地产的“灵丹妙药”。
“订单地产”炒作
产权商铺风波不断
“订单地产”的要旨是共同选址，先租后建，即先找好大主力店商家然后建商场。当年的万达集团就是以和沃尔玛、华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目的气势使“订单地产”成为业内广为人知的模式。
商业地产必须引入大品牌的主力店是商业地产开发经营者的共识，从目前商业地产项目的开发情况来看，几乎所有的项目都为大主力店预留了一定的席位。事实上，大主力店并不是一个商业地产项目盈利的来源。
华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司策划经理王永利认为，商业地产中有一个“三七比例”，即大品牌主力店拿70%的面积，交30%的租金；次主力店拿30%的面积，交70%的租金。
由此可见，大品牌主力店带来更多的还是品牌价值和影响力。而“订单地产”最大的特点，或者说噱头就是为“大品牌主力店”量身定制，以此吸引其他次主力店的加盟。对此，杨奕勇认为，“订单地产”的这个特点在实际操作中很容易变调，跟风开发的开发商热衷“订单地产”模式，往往“醉翁之意不在酒”。他们不在乎先找好主力店商家，然后按主力店具体要求建设商场；也不在乎主力店租金多少，而只在乎借助大主力店品牌的商业炒作。如此一来，宣称引进主力店减少投资风险的“订单地产”，很快被开发商利用来高价炒作产权商铺。
而这一点似乎也正好解释了为什么在如今的商业地产市场，“与世界500强为邻”之类的“订单地产”广告满城飞舞，“以租金养商铺”、“一铺富三代”、“零风险”的宣传更是令人心动。在狂热炒作下，商铺价格每平方米动辄数万，不少投资者满心以为靠着世界500强“大树底下好乘凉”，可以稳拿回报，蜂拥而至买下产权商铺，开发商可谓赚了个盆满钵满，不亦乐乎。
事实证明，大主力店商家入驻虽然可以带来人流量，但对同场经营的其他商家帮助却不大。王永利告诉记者，任何档次的品牌都是有其特定消费需求的，且一些高档品牌甚至与其他品牌还具有一个排他性。比如有LV专卖店的地方，其周边其他品牌的经营情况就可能会不太好。
事实上，这种根本不考虑商场众多投资者的经营者，日后如何经营做强做旺，只考虑高价销售产权商铺早日套现，最终将风险转嫁给广大中小投资者的做法，势必造成商场经营权、管理权、产权分离，其各行其事，业态混乱的结果，将对商场整体经营造成致命打击。而业内失败的案例也是屡见不鲜。杨奕勇认为，利用跨国零售巨头的知名度来卖商铺结果可能是损失更惨重。炒作“订单地产”，高价销售产权商铺的投机风险，从开发商销售产权商铺那天起就已埋下，令人防不胜防。
