同世飞天商业地产顾问管理有限公司总经理张璋用横竖坐标来分析商业地产开发的诸因素。纵坐标是指位置、定位、规划、招商、操作及运营，横坐标则是企业的观念、资金及人才储备。
在这些因素中，定位、规划、运营及人才储备则成了重点。“任何一个环节出现问题，均会影响到商业地产自身的发展。”张璋说。
“造市”不如“就市”
戴德梁行商铺部助理董事张家鹏指出，位置是决定商业项目成败最为关键的基础要素。一般来讲，“就市”的项目成功机率会远远大于“造市”的项目。“就市”是指在拥有商业气氛的区域发展项目，“造市”是指在无商业氛围的区域发展项目。
如果一个商业项目位置优越，就会更易赢得品牌认同，且利用区域现有的人流会有效缩短项目经营培养期，使业主及早取得回报；而位置并不占优的项目在招商、经营等环节都会有更大的难度，对专业要求会更高，成功机会降低。
目前在国内有诸多选址不当而致使项目失败的例子。如在北京有几个大型的郊区MALL运作多年都未有明显进展，实际也是受到了选址不当的困扰。（在北京城市中心商业功能齐全、私家车拥有率不是很高及交通状况不佳与业态品类较少的现状下，并不适合发展大型郊区购物中心。）
除宏观区域要素外，具体商业项目的微观位置亦对其成败有重要影响。具体如位于西单的时代广场，虽然其所在的西单大区域位置优越，但因西单平面立交的存在，使得项目的可达性大大降低，为其经营形成了较大的障碍。而合理地选择区域位置本身就会为商业地产运作加分。
定位兼顾内外环境
定位是商业项目的一种战略选择，决定了项目的发展方向。从商业地产的定位来说，在进行商业项目定位之初，要对项目的外部环境和项目自身条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。其中外部环境因素包括：宏观经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；项目条件包括：区位、交通、景观、区域特色与历史文脉、服务对象等要素。在此基础上厘清项目所要面对的服务人群究竟哪部分是真正有效的消费群体，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标客户。商业项目的规划布局、业态组合、经营档次也要与目标客户的需求相适应。同时再结合商业项目所在商圈商业的市场供应情况与周边现有及潜在的竞争对手进行竞争分析，确定商业项目是采取强强联合、优势互补还是差异化经营的竞争策略。
“发展商业项目的过程可以看作是一个制定并实施商业计划的过程，商业地产开发商需要一个合理的计划去吸引或说服每一个目标（零售商）合作伙伴，使其进入项目经营。定位是这个计划的核心灵魂，合理性不佳则难以找到呼应者。”张家鹏说。
而华高莱斯国际地产顾问公司区域战略部高级研究员邓建平表示，在这个过程中只有明确了目标客户的消费需求和竞争策略，项目的功能属性才随之明晰起来，是主题型还是产品型、客群型？亦或是三者兼而有之的复合模式，项目商业的形态是集中式、商业街还是底商？从而找出商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
