香港地产模式在内地执行不到位 土地批租制单一

    “很多人都知道内地房地产市场学习的是香港模式。但是，内地只学习了香港的高地价、高房价而忽略了高福利(廉租房)；同时，在利用房屋预售制度来快速融资的时候却忽略了严格监管，是一种典型的学一半丢一半的态度。”最早从香港进入内地房地产市场、被业界称为房地产营销大师的邓智仁先生在接受中国经济时报记者采访时表示，香港模式并非不适合内地，只是有些地方执行得不到位。

    土地批租制过于单一

    中国内地的土地储备制度是从香港借鉴而来，香港与内地土地批租制度的相同点都是只出让土地使用权，而土地所有权归政府所有。“与内地不同，由于香港的低税制对政府财政资金提出了相当大的挑战，所以拍卖公共土地以获取财政收益的‘土地储备制度’则很好地解决了这一矛盾并被长期运用。”邓智仁说，土地批租收入占香港政府财政收入的很大比重。

    记者采访了解到，香港目前实行的土地出让制度实质上是批租制和年租制的混合体制。土地批租制是政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度年地租的贴现值总和(出让金)。而土地年租制一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值。

    “地产商在香港拿地基本都要通过公开拍卖的方式。”邓智仁表示。据了解，“批租”是香港土地制度的概称，具体形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种。公开拍卖适用于地理位置好、或者是商业中心等竞争性强的土地。公开招标的夺标者不一定是出价最高者，而是要综合考虑各方面的因素，看哪一个地产商的开发计划最合理，最符合政府的需要。

    私人协议(合约)指对一些需要加以扶持的部门或单位采用的批地方式，如对公共房屋、某些需要发展的工业、非牟利的团体、学校、医院、市政公共设施和其他福利设施等用地，承租人向政府有关部门提出租地申请，经政府批准后，双方签订租地合约，取得土地使用权；临时租约是香港政府把待拟定开发规划的闲置土地及一些不适宜长期固定出租的土地，临时租给有需要的申请者。

    “比较内地与香港的土地批租制度可以发现，在学习香港的过程中，内地采取了单一的土地批租制，现届政府出让土地时一次性获利未来几十年的土地出让金，致使土地收益短期与长期分配不均，土地价格扭曲。”有房地产专家表示，内地也应采取批租制与年租制的混合土地批租制度。

    “另外，内地土地出让金收益全部归政府所有是个很大的弊端。”在香港，土地批租的一半收入归当期政府，另一半收入进入土地基金归未来政府使用。因此，内地应尽快建立类似香港的土地基金制度，防止现届政府花未来政府的土地收益资金。

    内地学习香港的土地批租制度有利的一面是为地方政府加快城市建设，促进城市发展发挥了重要作用。“但同时，价高者得的土地拍卖方式也使得地价一路飞涨，带动房价快速上涨。一时间，普通购房者对这种土地批租制度质疑声频起。而炒地皮、炒楼花、炒楼宇的投机活动也一度盛行，楼市泡沫危机显现。”一位不愿意透露姓名的房地产专家表示，通过学习香港土地批租制度，内地应该得到一些土地制度改革的启示，例如改善土地出让方式，防止“招拍挂”引起地价的盲目上涨；制定完善的土地出让计划；改革土地出让金的缴纳方式；加强批出土地的监管；尤其要建立土地基金，完善资金管理制度。