随着住宅地产项目的竞争日趋激烈，商业项目逐渐成为众多开发商关注的新热点，但是做住宅出身的商业地产开发商，虽然看到了商业地产的价值，却因为缺乏商业地产的理论与实践积累而完全凭借自己的感觉来做商业，于是乎，我们看到了众多令开发商、投资者、经营户头痛的鸡肋铺。下面就来看看粗放式商业地产开发的典型表现。
典型表现
不合理的商业裙楼设置
“商铺价格高，卖完住宅回本，卖商铺是净赚，不管三七二十一，反正住宅底下配商场，招不招得了商、卖不卖得了铺，到时候再说。”这应该说是很多开发商最原始的开发思路了。但是莽撞开发的结果，换来的不过就是裙楼空置的苦果。
根据世方公司2006年12月对惠州商业裙楼的摸底调查，目前整个惠城区，已建成但空置的大型商业裙楼（不含单层街铺）超过20个，总面积超过15万平方米。这些不合理的商业裙楼设置，主要表现在两个方面：
第一个方面是不合理的裙楼规模。一个住宅小区该配套多大规模的商业面积？一个住宅裙楼到底是建单层街铺，还是建大型商场？这是需要经过仔细市场调查，并结合项目区域特征、未来规划、经营定位的可行性等多方面进行综合分析而定的，不能简单地设置一个多层商场，而不去考虑它能做什么，或者图简单和低风险，规划几个街铺了事，而浪费掉蕴含的巨大商业价值。
第二个方面是商业与住宅关系处理的失败。住宅作为开发商考虑的主体，往往忽略了商业的规划与商家的要求，我们经常看到的是，上部住宅塔楼杂乱的柱网、剪力墙等结构支撑体系直接落到商场，将整个商业空间完全破坏，偏角、死角、不规则的柱距，过低的层高、胡乱布置的垂直交通系统，使得很多商业裙楼即使拥有上佳的商业地段，却失去了应有的商业价值。
典型表现
逢街逢路划散铺，“望天收”
临街铺作为中国最传统的商铺形式，一直受到投资者和商家的喜爱，许多房地产开发商也从自己最朴素的商业体验出发，感觉临街商铺应该是最容易操作、最好卖的商铺，于是我们就看到了众多住宅项目只要是靠近路边、街边，全部划为临街散铺。
应该说，街铺好卖好经营的朴素想法是没有错的，但残酷的现实是：在江北、东平、河南岸、金山湖等众多的房地产开发热点区域，许多知名住宅楼盘的下面，就有大量空置的街铺。这些街铺没有考虑过未来经营什么，统一大小，整齐划一，谁愿意进来就给谁，便利店、美容美发、餐饮，仿佛这些商家都是同样规模经营；没有考虑如何便于商家的使用，而仅仅考虑如何划出最大的街铺面积，于是就有了300平方米、500平方米的大街铺，有了面宽才3米，进深却超过15米的长条铺；没有考虑过通过设置适当面积的集中商业来提升临街商铺价值，于是一个小区全是千店一面的散街铺。
这样的逢街划铺，世方将其命名为“望天收”型铺，开发商希望的是卖一间赚一间，谁爱买谁买，没有整合推广营销的概念；投资者希望的是，谁出的租金高，谁来租，管你是做装饰材料还是便利店，管你是开蛋糕店还是中介铺，而这样的最终结果是售价越来越低，租金越来越低，租客越来越少，最终空置了事。
典型表现
拍脑袋给商场定位
从2005年世方介入惠州的商业地产，在两年时间内，惠州商业地产的发展可用“百花齐放”来形容，在感叹众多开发商定位之大胆的同时，却也为众多商场的关门而遗憾。打着CEPA旗帜的港澳购物城最终变成游戏厅；西枝江桥头的流行前线开业不过月余即关门；以体育休闲为主题的奥运商场，黯然退场；以有车一族为目标消费群体的汽车生活港变成产权式酒店，弘扬高雅文化的弘雅文化艺术商场一直游走在停与开的边缘……2005年以来的众多商业项目，都遭遇到了经营的滑铁卢，能如义乌小商品批发市场、金泽国际物流园一样持续经营下来的项目，则是少之又少了。
这些项目的地段位置，不可谓不好，但最终难以为继的根源还是在于定位的偏离。商业定位与住宅定位是完全不同的，住宅定位通过户型、环境等产品来决定，而商业定位却是一个市场与商家不断论证的过程，任何一个商业项目的定位，必须要考虑到消费基础、消费特征、商户资源和招商的可行性。消费人口在哪儿，有多大规模，他们是如何消费的、目前的消费渠道是什么，同类商业经营状况调查，竞争商业的态势分析，商户在哪儿，他们的货物来龙与去脉，他们的经营状况和承租能力怎么样，他们对项目的看法和进驻意向是什么，本项目的自身优劣势在哪儿，如何进行符合产品特征的塑造等，这些才是商业定位的根本。
典型表现
长期包租，以销售回款为主导
这两年，惠州的商业项目，很多采用大商家整体租赁，然后10～20年长期包租的形式进行营销，大多都取得了不错的销售业绩，但是，无论从商业的规律还是法律限制的角度，长期包租都有其深刻的历史局限性。
长期包租销售的商场往往是找个大商家租赁10年、20年，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报8％、带10年（或20年）租约返租销售。由于大商家采取的是统一收银、开放式大卖场经营，业主在商场中找不到自己的商铺，笔者称之为虚拟产权式商铺。这里且不说10、20年包租期内发展商可能无力持续返租、大商家可能经营失误，10年、20年之后，大商家租期满，由于业主找不到自己的铺位，根本不可能自己来经营或者单独出租，如果没有大商家继续整体租赁，或者有一部分小业主不愿意接受低租金，整个商场都将陷入无法运作的状态当中，当初埋下的“定时炸弹”就会引爆。不仅是小业主，发展商同时也是利益的受害者，长达10年、每年高达8％的回报，让发展商背上了沉重的返租包袱。
有的商业项目在长期包租的同时，再额外承诺3年或5年回购，这其实也是一张难以兑现的空头支票。试想，如果开发商回款后公司经营不善，三五年后拿什么回购呢？如果开发商、代理商能在研究市场，如何规划、定位，如何招商、如何经营上面多下一些功夫，就不必要采用这种变相融资方式进行商铺销售，让自己和商铺投资者都背负巨大的风险。
以上种种商业地产的粗放式操作手法，已经影响到了惠州商业地产的健康发展。2007年将是惠州商业地产集中面市的一年，大批商业项目将陆续面市，如何做好项目的规划、定位、招商，走精细化开发和营销的路线，成为需要各方关注的焦点。
