明确具体内容构成“要约”　宣传册也是合同的一部分———

　　近日，读者马小姐打电话向记者咨询，楼书和宣传图册的内容如果没有写入合同，能不能成为法律依据？如果楼书上标注着“仅供参考”，那么其对消费者是否还有参考价值？针对这些问题，记者采访了北京汇佳律师事务所的邱宝昌律师。

    ●楼书和宣传册等属于商业广告信息明确即具有法律约束力

　　“楼书、沙盘、宣传册只要有明确的数据、信息标示，就具备法律效力。”邱宝昌律师在接受记者采访时肯定地说。邱宝昌还指出，开发商制作的楼书画册等都属于广告性质，因此必须遵守《广告法》、《民法通则》等相关规定。

　　其实早在2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，就有相关规定：

　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　根据此项规定，只要楼书、宣传册上面明确标有楼盘的位置、基本价格、户型、绿化率、容积率、园林水景面积、小区会所设施等明确且具体的信息，都构成法律上的“要约”，即可视为开发商对购房者的承诺。《合同法》中也有相关规定，“要约能够对要约人和受要约人产生一种拘束力”。

　　所以，您要留神了，如果楼书上有“绿化率30%”、“园林水景占地300亩”等类似的语句，即使未写入购房合同条款，也可以视为合同的一部分。据记者了解，目前大部分楼书都有类似具体的信息。所以，邱宝昌认为，楼书、沙盘、宣传图册等和合同一样具有法律效力，开发商应该积极履行相关承诺。

　　●引导消费者的购买意向楼书影响不能忽视

　　在售楼处总会看到手捧着精美楼书仔细翻阅的买房人，销售人员也总是以楼书为依据，介绍楼盘。毋庸置疑，楼书、宣传册和售楼处沙盘等对于消费者的影响是很大的，多数买房人对于楼书非常信任。尤其是对于期房来讲，除了观看楼盘的沙盘和售楼处销售人员的口头介绍外，楼书就成了消费者获取楼盘信息重要的渠道。

　　楼书上的宣传内容如果没有任何法律价值，那么无疑就会对消费者造成误导。邱宝昌指出，根据《广告法》等相关规定，严重地说，如果开发商交付的房子严重不符合楼书的相关宣传内容，就将构成欺诈。

　　●开发商不能以“仅供参考”搪塞消费者

　　其实大多数楼书的宣传内容是符合实际的，但是也有少数开发商利用楼书来夸大宣传。不少消费者在发现楼盘实景与楼书不一样，与开发商对峙时，开发商总是以楼书上的“仅供参考”等免责申明推脱责任、搪塞消费者。而仔细看那“仅供参考”，隐藏在极不起眼的位置，因此，消费者总是哑巴吃黄连，有口难辩。

　　邱宝昌指出，如果楼书或其他宣传资料上的“免责条款”不显眼，不足够引起消费者注意，就不能排除开发商对消费者“误导”之嫌。即使免责申明用大字号标出，开发商也不能堂而皇之地免除对消费者的相应责任和承诺，否则对于消费者来说就是“不平等条约”。

　　有些开发商为了避免出现类似纠纷，在制作楼书和宣传册时，基本不提及精确的数据、具体的信息。而且，法官在审理此类案件中，不能完全避免主观因素的渗入。因此邱宝昌提醒消费者，千万不能对合同大意，为避免今后在举证上出现困难，在与开发商签订合同时，要尽量把广告楼书等约定的细则写入合同，这样才能有力地保障自己的权利。