商业地产的成功与失败各有不同的定义，可能对于只租不售，持有物业的业主而言，经营状况良好，业主可取得较高的租金回报即代表项目成功；而对于进行分散销售产权商铺的项目而言，将更多面积的商铺能够实现销售即代表成功。如果在这里将商业项目之成功定义为经营上的成功的话，则分析导致项目失败的主要原因如下：
打散商铺销售后统一管理乏力
由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目走向失败，目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。
开业前招商未达到理想状态
一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，其应是有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的这些商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，或者相当面积仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客到达一次之后就很难在近期会有第二次光顾，会直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入痛苦的低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，项目初始开业应该看作是一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。
未能及时响应变市场变化保持动态调整
商业零售是最为贴近消费者，对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该及时响应消费需求变化，对业态做出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能取得及时调整，形象老化，在市场上的地位也日渐式微。
硬件不佳直接限制项目发展
硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。（作者为戴德梁行商铺部高级助理董事）
