房地产公司开发制度指南:编制营销策划书

1.作业目的
营销策划书是项目正式对外销售前所有相关推广方案的总体计划文本，其内容包含市场形象包装、广告推广计划、销售策略以及调整方案等。营销策划书是项目推广销售的总纲，是最终收回投资的重要保证。

2.主管岗位　总经济师：批准营销策划书。
主办岗位　营销策划：具体经办本项作业。
3.紧前工作
项目销售代理确定。
4.作业描述
4.1营销策划会同项目销售代理根据总体销售目标确定总体推广思路，以及项目总体市场形象和推广主题。该营销推广主题和项目总体市场形象应具备一定的新颖性和独创性。
4.2营销策划会同项目销售代理拟定项目正式对外推广时的目标客户，包括分年龄、分家庭收入、分社会地位和其他特征的目标客户群体，以及客户群体的相应的需求特性。
4.3营销策划会同销售代理拟订媒体推广方案和公关活动计划，其内容包括电视广告、广播广告、户外广告、移动广告、网络广告、直销广告等营销手段的时间、频率、费用，以及为项目推广造势而筹办的大型新闻发布会、房展会、联谊酒会、亲情活动等公关计划。所有相关的推广方案和推广计划均应注意其可操作性和费用支出。
4.4营销策划会同销售代理对项目必要的宣传资料进行准备，其内容包括楼书、宣传单张、折页、价单、平面图的设计和制作。
4.5营销策划会同销售代理提出项目售楼现场包装方案，包括售楼处的选址和内部装饰要求、样板房的选择和装修标准、模型的设计和制作、地盘周围的包装（拱门、气球、旗帜、指示牌等）。
4.6营销策划会同销售代理拟订分批推广的单位、分批推广价格、预计销售的面积和广告诉求方案。
4.7营销策划会同销售代理提出营销人员的选拔要求和培训计划、销售现场的操作流程、作息制度、考核要求和纪律准则等。
4.8营销策划会同销售代理对推广销售所需的技术力量配备提出相应的要求，如前期的物业管理、现场保安、现场清洁和工程、财务等方面的配合等。
4.9营销策划会同销售代理对项目推广销售可能发生的市场变化、政策动向等问题进行必要的分析，提出相应的调整应变计划。
4.10营销策划会同销售代理对所有因推广销售而发生的营销费用进行测算，分阶段投入计划和总控模式。
4.11最终，营销策划会同销售代理对营销策划书的内容进行研讨，并提交总经济师批准或按总经济师的意见修改。