房地产项目的选择与论证概述

    一、对房地产项目选择与论证认识的误区
    误区一：房地产开发经营的简单化、概念化
    误区二：房地产后期营销、广告万能化

    误区三：房地产项目选择与论证的形式化
    以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
    二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
    1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
    (1) 房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；
    (2) 由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；
    (3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
    一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、一些延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
    2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
    (1) 房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
    (2) 项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
    3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
    (1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；
    (2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
    因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。
    4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
    房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。
    三、房地产开发项目选择的概念和步骤
    1、 概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
    2、 项目选择的步骤：
    a、 广泛寻找投资项目
    b、 精心筛选投资项目
    c、 对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
    d、 项目投资谈判
    e、 详细可行性研究（发展策划）
    f、 公司的决策与实施
    四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）
    1、 概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。
    2、 项目论证的阶段性
    (1) 项目投资开发的机会性论证
    指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
    (2) 项目投资开发的详细论证
    指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
    3、项目论证要解决的问题
    (1) 立项时的宏观环境是怎样的
    主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
    (2) 立项时的微观环境是怎样的
    了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
    (3) 项目的市场定位分析
    包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
    (4) 初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
    投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
    (5) 项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
    (6) 项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。