写字楼开发的市场分析研究要点

    写字楼是指专门用于公司等机构组织出租的建筑。另外有一类“写字楼港”（Office Park），是指由相互独立的各个写字楼集中在一起统一规划、统一建设而成的写字楼建筑群，实行统一管理。

    写字楼是商业房地产类型中的一种重要类型，与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析。而其中的市场分析是可行性分析过程中必不可少的一个重要环节。不过，写字楼市场分析与购物中心不同，写字楼没有商品服务区的定义，因此必须分析整个都市（城市）区域。写字楼市场分析包括需求分析和供给分析两大部分，其分析步骤和方法大致可以归纳如下：
    一、写字楼市场的需求分析
    （一）利用城市总人口占有的写字楼楼面状况推算当前对写字楼的需求
    一般而言，人口增长快会对写字楼产生大的需求。习惯上，人们常用历年城市写字楼总楼面/城市总人口这一比率作为工具，分析城市对写字楼的需求状况。由于不同的城市该比率不同，如某个城市是0.15平方米/人，其它城市可能高于或低于这个数据。通过比较不同城市间的写字楼总楼面/城市总人口比率，可以发现某一城市该比率是高于或低于平均水平，或与同类（级）城市相比是高或是低，这样可以推算出某一城市对写字楼楼面的当前需求潜力。
    （二）利用城市就业人口平均占有的写字楼楼面大小，推算当前市场对写字楼的需求
    一般而言，发达国家城市每个就业人口平均占有的写字楼楼面是0.2平方米/人左右。这是一个经验值，各个国家、各个城市并不相同。例如，如果一个城市就业人口中律师、会计师比例高，则上述比值更大；反之若保险、金融、房地产中介行业就业人口多，则可能上述比值低一些。
    有了经验值(即0.2平方米／人)后可以把某一城市这方面数据与该经验值作比较，从而发现该市的每个就业人口占有的写字楼楼面是高或是低。如果通过调查得知该市历年的就业人口数量与写字楼楼面总量，可以计算历年城市就业人口平均拥有的写字楼楼面。
    (三)从对产业结构、经济发展分析中预测城市写字楼的需求
    一般应分析目前的产业类型及比例状况，就业趋势如何，经济周期等。一般而言，“白领”阶层的就业趋势是分析重点，因为他们是在写字楼上班的主体。产业结构变化对写字楼需求会产生很大影响，如制造业下降可能预示着城市正在进行产业调整，对写字楼需求可能上升；制造业就是人口上升，也同样可能预示未来专门为制造业提供服务的行业对写字楼的需求会增加。
    经济发展周期对写字楼的需求产生很大影响。如在经济繁荣期，对写字楼的需求量一般会上升20％左右。
    二、写字楼的供给状况分析
    (一)定性方法
    1、写字楼供给等级分析
    在市场分析中，我们常常把写字楼分成三个等级，它们的特征大致是：A级写字楼：有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。B级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。C级写字楼：房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定。
    一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B级。
    2、写字楼是否过时分析
    “过时”的含义有两个方面，一是自然特征上过时，如倒塌、建筑物使用年限到期等。二是“经济”上过时。我们这里说的写字楼过时主要是指经济上过时，具体表现在以下方面：首先，无现代电脑系统；第二，附近新开发的写字楼项目安装了更好的设施；第三，由于土地价值上升，如果进行新项目开发更加经济合算，并充分利用土地价值；第四，目前占用率低，反映经济寿命不如自然寿命长；第五，历年现金处于不断下降趋势：第六，由于外部条件改变如：噪声大、污染加剧、周边新的建筑物挡住了视线等；第七，突然被政府认为有文物价值，导致商业意义下降甚至消失。
    (二)用写字楼等级楼面比例法推算写字楼的供给状况
    城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上，许多城市的A级写字楼楼面／(B级写字楼楼面+C级写字楼楼面)=1：2。因此，如果一个城市的该比率目前是1：4，那么该市的A级写字楼楼面的供给显然不足。若该市的写字楼楼面的供给要达到“理想状态”的话，尚需把目前的A级写字楼楼面面积从总量上在近期提高1倍。
    总之，写字楼开发项目市场分析应在整个城市范围内进行。采用定性和定量方法，分析城市内人口、产业结构、经济发展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等，推算当前及未来市场写字楼楼面的供给状况及需求潜力，为项目开发的可行性提供依据。（文/四川师大资源与环境学院  颜燕  胡晓）