写字楼开发的融资捷径:信托

    写字楼是开发商经济实力、企业资信和管理能力的综合体现。由于投资回报周期较长，且易受时局和大经济环境影响，因此，在资金方面的抗风险能力就成为写字楼开发的核心问题。
    良好的资本结构、股权结构、资产构成和人际关系是写字楼融资的关键因素，同时开发商还要善于启用中介机构。目前，企业融资主要有上市、银行贷款、信托凭证和发行债券等方面。由于在现行机制下上市难度较大，因此一些企业采用收购上市或拟上市企业的做法实现融资计划。

    世纪华夏资产管理公司何廷灵对收购上市公司和拟上市公司进行了比较，他认为，收购上市公司是融资的捷径，但存在很大风险，因为上市公司会有因经营不善出现的垃圾资产，而收购拟上市公司，投资前可了解资产质量，价格也相对低廉，不会出现大的风险，可以做到有的放矢，因此，收购拟上市公司更易实现房地产企业资本运营。
    不过，在权衡各种融资方式后，他认为信托方式是融资的较佳途径。但企业一定要了解资金信托业务的内容和游戏规则。信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。何先生认为，这方面如果运用得好，也可以加快上市的速度，但作为当事人，不可掉以轻心并应对信托业务的基本概念有清晰的了解。
    信托财产——指受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。
    信托计划——指信托投资公司在办理资金信托业务时，为实现信托目的而制订的、关于信托资金的管理、运用及信托收益分配等内容的计划。
    信托业务——指信托投资公司以收取报酬为目的，以受托人身份接受信托和处理信托事务的经营行为。
    信托筹资和银行贷款相比，有其一定优势：一是资金成本低，银行长期贷款利率是5．8％－6％，私下拆借一般高达10％以上，而上海国际信托发行信托计划贷款给上海国际大厦，利率仅为5．49％；二是信托募集资金灵活方便，国内银行贷款监管严格，项目审批手续繁琐，效率较低，而信托公司只要认可，可以随时发行，募集资金量不受限制；三是资金利率可灵活调整，而银行贷款一般为固定利率。
    推行房地产信托计划首先要具备以下条件：需要一个可预见的，具有良好投资回报的项目；已投资额不低于信托发行计划的资金量；有一家懂房地产金融的机构进行策划和运作；有一家信托投资公司出面发行信托计划。
    一旦出现下列情况，如：在推介期满时，委托人缴付的资金未达到信托计划的80％、信托的存续违反信托目的、信托目的已经实现或不能实现的、信托计划期限已满，均会出现信托计划终止的局面。
    在谈到信托计划期满时信托财产的分配问题时，何先生列举了几个方面，那就是集合资金信托计划在信托期满后采取一次性现金分配方式，分配信托账户中的全部未分配信托财产；或者受托人于信托期满后20个工作日内，编制信托计划执行报告和信托财产分配报告，经委托人或受益人同意，并经有资格的中介机构进行审计后执行。也可以是受托人于信托资金分配后20个工作日内，书面通知委托人取回应分配信托财产。对于未被取回的信托资金由信托人负责保管，保管期间受托人不得运用该财产，保管期间的利息等形式的收益属委托人所有，发生保管费用由被保管的信托财产承担。