实行“业权分配” 华远称零物业费不是梦

　　“今后购房人购房实现‘零物业费’不再是梦想”，《物权法》颁布以后，北京大学不动产研究中心、清华大学房地产研究所等多位专家向《第一财经日报》表示。
　　《物权法》是从法律上明确界定物权的范围，从表面上看和物业费的多寡并无直接关系。但上述专家表示，日后公共区域的业权归属得以明晰，如果将公共区域的经营所得与物业费相冲抵，那么“零物业费”的可能性就大大增加。
　　专家意见的法律依据在于，《物权法》第六章第70条明确：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第73条明确“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
　　据记者了解，早在《物权法》“出生”之前，华远地产已经开始投石问路，一种名为“业权分配”的自创模式使华远旗下物业费大幅度减免。

　　业权分配

　　如果不是《物权法》的出台，华远地产的“业权分配”早已被外界淡忘。早在2004年，华远就率先开始尝试所开发小区实行“公共区域业权分配”。
　　据华远地产副总经理许智来介绍，早在2001年，华远地产就意识到了“公共区域”权属问题已经严重影响了业主的利益乃至项目入住后的长期经营管理。2003年，“业权”研究成果经过北京市小区办的认可，批准在华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦首次试行。
　　华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦是华远地产开发的写字楼、商务公寓综合项目，两项目在2004年底竣工入住。具体的操作手法是：两个项目的物业管理公司北京市首旅酒店物业管理有限公司在入住的同期开始实施“业权”管理——入住前，华远地产向业主承诺并与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，物管公司将采取透明化的“佣金制”管理方式，“业权”收益在一年后结算分配，并全部返还到业主账户中，用以冲抵下一年度的物业管理费。虽然两项目属首年陆续入住，很多经营场所如人防停车场、公共场地租赁等未得到充分利用，但2005年度两个项目的广告经营、场地租赁、人防停车场等“业权”收入共计115万余元；加上两个项目的物业费结余，经分别核算扣除成本和税金后，尚都国际中心的业主平均每套内平方米获得1.84元收益，盈都大厦的业主平均每套内平方米获得5.46元收益。
　　2006年3月7日首旅酒店物业公司进行了首次业权收益兑现。许智来补充，3月底或者4月初，华远尚都和盈都的业主们将获得第二次“业权收益兑现”。
　　本年度，业权收益有所增加，业权收益和物业费结余共计437万元，根据华远“业权分配”原则，这两个项目的业主在2007年需要缴纳的物业费要比往年减免的多得多。而具体这次两个项目的业主能少交多少物业管理费，许智来表示尚在核算中。
　　具体实施华远“业权分配”的北京市首旅酒店物业管理有限公司常务副总经理封波对今后购房人购房实现“零物业”充满信心，他说项目自入住起两至三年后才能实现完全正常的经营运转，如果经营管理得当，“业权”经营收入会逐年增加，业主将获得更多的收益，“物业费为零”完全可以实现。

　　公共区域经营收益去留

　　所谓“零物业费”，并非完全不产生物业费，而是由公共区域经营收益与之相抵。换句话说，如若公共区域经营收益留存于物业管理公司，那么就可以减免物业费；如果将其作为分红返还业主，则物业费照收不误。
　　在记者调查中，并非所有的小区业主都支持公共区域经营收益留滞物业管理公司的做法。物业收费偏低的小区尤其是经济适用住房小区的业主表示，未来小区公共区域经营所得应该直接分红，他们的观点是：“既然是我们自己的，我们就有权利支配我们的收入，而不是直接用来抵充物业费。”
　　提出这种观点的业主或者业内人士很多是因为担心物业服务质量下降。北苑家园的李先生说：“现在物业公司的服务和收费多货不对板，服务品质差于价格，如果把公共区域经营所得直接抵充物业费，物业公司没有费收不上来的担心，服务质量或许更加差。”
　　相关政府部门人士表示，华远地产提出了业权的理念及业权如何按照购房面积确定应享受的业权份数，而业权收益如何分配主要是《物业管理公约》中的约定，不属地产合同中约定内容。该人士分析，和现在一样，小区公共区域的经营一般而言应该是业主所聘用的物业公司受委托经营，因此，业权收益如何分配应该是今后的《物业管理公约》必须约定的事情。
　　另外，中国消费者协会消费指导部主任王前虎认为，华远地产“业权收益”分配的方法值得推广，但完全通过开发商自我意识的发现来进行物业项目“业权收益”的分配是不现实的，必须要依靠政府有关部门的支持，通过政府参与的方式进行推广。