上海某住宅房地产项目开发前期策划案例

    三、项目开发盈利性分析
    住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：
    住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元

     独立式地下车位：10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元
    小计 29565万元
    住宅建设项目开发成本  26274万元
    开发利润：29565-26274=3291万元
    利润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%
    假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即
    25323*30%=7597万元
    开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%
    盈亏平衡分析：
    项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
    盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
    盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
    即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
    如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
    相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性分析所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：
    （1）国家有关民用建筑设计参考指标
    （2）国家有关居住区规划参考指标
    （3）上海市建设工程造价信息资料
    （4）上海市房地产开发各类管理费用标准
    （5）中国人民银行发布的存贷款利率
    （6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据
    （7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据
    （8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。
    上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应根据具体情况加以必要的修正。目前阶段，国内大部分房地产评估机构，业务过于单一，知识的含金量不高。而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该作为房地产评估机构今后发展的方向，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台。