二、开发项目开发成本分析及估算
（一）、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表：
2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下页表：
3、建设项目开发成本估算：
根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下页表：
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：
4、项目开发所需建设成本具体估算过程：
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用
3000*1200=6300万元
小计： 9975万元
B、主体工程建设费
B1、住宅商品房
地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6万元
结构：49800M2*600元/M2=2988万元
建筑：49800M2*145元/M2=722.1万元
机电安装：49800M2*440元/M2=2191.2万元
开办费：49800M2*35元/M2=174.3万元
小计：7171万元
B2、独立式地下停车库
地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8万元
结构工程：4760M2*0=0
建筑：4760M2*70元/M2=33.3万元
机电安装：4760M2*195元/M2=92.8万元
开办费：4760M2*40元/M2=19.0万元
小计 1478万元
B3、公建配套设施
幼儿园、托儿所：1080M2*700元/M2=75.6万元
便民商店：945M2*1000元/M2=94.5万元
其他配套设施：675M2*1000元/M2=67.5万元
小计 238万元
B4、变电所
设备：
变压器：1500元/KVA*3200KVA=480万元
配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000元/KW*3200KW=320万元
进口柴油发电机：1700元/KW*3200KW*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）
设备小计： 909万元
土建： 200M2*800元/ M2=16万元
小计： 925万元
B5、室外网球场（36.58M*18.29M,共1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场地设备:5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
小计： 54万元
主体工程建设费合计：9866万元
C、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元
D、工程间接费用
1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元
2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元
4、 人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。
5、 市政建设配套费
按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元
6、 有关部门收取的各种手续费：
按15元/M2标准估算：15元/M2*52500M2=79万元
小计： 3092万元
E、不可预见费
按（A）--（D）各项费用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元
A--E小计： 25323万元
F、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951万元
建设开发成本汇总表： (见文末表格)
