一、我国商业地产开发的典型误区
商业地产是指用于商业目的的非住宅房地产，是商店、写字楼、酒店旅馆等商业用途物业的通称。最近一两年，各种类型的商业用房如商铺、商场、购物中心等为主流产品的商业地产开发成为房地产业投资的新热点。商业地产的开发，已经从初级的住宅配套型物业转变为一种新的房地产市场开发形态，并已经形成其相对独立的市场空间。
商业地产开发是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期来看，它对城市社会经济发展的影响相当深远。然而值得注意的是，目前在我国商业地产开发在蓬勃发展的同时也出现了不少问题。体现在以下三个方面：
一是发展商和相关利益者“在商只言商”。一些地产投资商出于自身利益的需要，在短期利益的驱使下，盲目追求新的投资盈利模式，发展商在各类城市抢商机、争项目，在论证不充分的情况下，盲目建设开发，使某些城市和某些区域的商业物业供需严重失衡，商业开发项目的重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费。
二是商业地产的开发与招商和市场需求相脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理。一方面是商业物业落成后没有商业经营者进场经营，造成严重的资源浪费；一方面是即便有商业经营者进入，但由于其商业业态和经营业种同市场需求不吻合，造成经营效果极差，资产回报率极低；再者由于商业物业开发重复，经营内容的雷同，以及经营网点上的失衡，所有这些导致了其整体经济效益的下滑
三是盲目追求大而全，动不动就上大型全能购物中心，不考虑当地市场的消费能力，更不考虑大型商业进入会对区域经济中相关产业生态环境可能造成的影响，引发扰民、恶化交通、破坏环境等一系列问题。
事实上，商业地产开发是一个与社会、政治、经济、文化密切相关的行业。其投资经营需要以科学的发展导向、准确的市场定位、周密的商业分析为基础。短期行为只会造成畸形发展，损害投资者、经营者和社会公众的利益。商业地产发展商应具备“以人为本”的经营理念，才能创造出长久的商机，促进商业地产开发健康，持续的发展。
党的十六大提出科学发展观，强调统筹协调发展。在商业地产的发展过程中，更要体现这样的精神。商业地产的开发不仅要与城市功能定位和产业定位相结合，还要特别关注人的物质生活和精神生活的全面提高。
二、商业地产开发要“以人为本”
“以人为本”就是商业地产开发必须围绕“人”这个主体，一切举措都要为人的健康、舒适着想，为丰富人们的物质生活和精神生活着想。商业地产开发是现代人居环境的重要组成部分。
1、我国人居环境建设的重点
创造美好的人居环境，因而必须坚持“以人为本”。一般而言，人居环境的建设在不同的经济发展和社会发展有不同的侧重。现阶段人居环境建设的重点是：居民适当住房的保证；健康与安全的保障；人与城市环境的和谐发展；生态环境的保护；资源的可持续开发与利用。同时，人居环境建设还应遵循五大原则：重视生态环境保护；实现人居环境建设与经济发展的良性互动；推动经济发展和社会繁荣；重视社会发展整体利益；将科学的追求与艺术的创造相结合。
2、人居环境中的商业要素功能
美好的人居环境是社会环境、人文环境、经济环境和生态环境的综合体现，现代人居环境主张以“人”为中心，既要满足人们的物质要求，还要满足人们的精神需求。商业物业是人居环境中将物质文明和精神文明有机结合的载体。商业本身是人居环境非常关键的构成要素，没有基本商业的支持，人们的生活质量就将会下降。但是，不恰当的商业开发同样会损害我们的生活质量。人居环境中的商业，最终都要以促进人的全面的发展为目的，其出发点和落脚点是努力提高物质生活和精神生活的水平。
3、商业地产对城市格局的影响
商业是城市的基本内容，商业物业的风貌是城市的名片。城市的商业发展规划是城市的总体发展规划的重要组成部分。商业地产的发展规划必须与城市规划相结合，要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，使资源得到合理的配置。
商业地产开发要发挥商业对城市经济社会发展的强大促进作用，通过商业的发展促进城市功能的完善和升级。经营城市的成功应在于促进了经济的发展以及改善社区居民生活。政府在规划投资建设商业地产时，必须要以创造一个更好的居住和工作环境为目标。
4、商业地产的地理分布与人居环境。
城市化进程加剧了人口和资金不断向中心城市集聚，由此引发中心城商业的改造问题。在大城市中，商业中心要考虑同中央商务区的协调，同时还要考虑其业态组合、建筑格局对城市交通、城市生态环境的影响，避免单一和密集的商业带来负面影响。另一方面，由于居住郊区化，城市新区和卫星城。在注重商业配套的同时，要避免好大喜功的大规模商业地产开发。在经济高速增长时往往出现：城市化进程的加快、城市产业升级和功能拓展、城市的区域分工与协作、中心城市辐射半径的不断扩展。所有的这些变化都对商业地产开发有重大影响。在城市旅游、商务、物流、会展等现代城市功能开始发育的同时，一部分商业地产开始由被动式商业主动向主导式商业转变。
5、商业地产的开发规模与人居环境协调
盈利一直是地产商和经营商的最根本的动力，因而商业地产的开发规模同经济效益有直接关系。适度的规模带来适度的效益，最佳规模创造最佳效益。对商业地产开发来说，由于规模经济，要考虑开发规模。但商业地产开发的规模必须基于城市经济发展水平和人们的购买力的水平，脱离市场需求商业地产的效益无法体现，而过度的开发反过来会恶化整个社会的商业环境，进而对人居环境质量产生负面影响。
综上所述，正是因为商业是影响人居环境质量的重要因素，对商业地产开发商和经营商而言，要想完全实现商业价值仅仅考虑其开发盈利是不够的。在兼顾开发商赢利的同时，要考虑经营的可持续性和稳定性，以及对人居环境的综合影响，这样才可以保证商业地产开发的经济效益和社会效益，实现双赢。重视人居环境的开发正是实现上述目的的途径。
三、以人为本的商业地产开发促进商业地产的可持续发展
商业地产的开发是与基础设施、生态环境、社会发展密切相关的经济活动。它包括土地资源的永续使用，商业地产业的稳定协调发展、商业地产市场的完善与人居环境的改善等多方面内容。
目标决定考核的绩效指标。上述评价指标的考核，有利于促进商业地产开发的可持续发展，有利于我们建设理想的人居环境。可以利用下列评价指标估计商业地产可持续发展的情况：
1、资源利用水平。
(1)土地资源持续利用水平；(2)商业地产资源持续利用水平；(3)资源利用效果
2、经济增长水平。
(1)经济增长指标；(2)市场开放指标；(3)劳动吸纳指标；(4)环境影响指标；(5)经济发展政策绩效。
3、生态保护水平。
(1)产业增长污染防治指标；(2)古迹保护状况；(3)地产功能完善指标；(4)生态保护政策绩效。
4、社会进步水平。
(1)人文素质指标；(2)社区状况指标；(3)社会稳定指标；(4)社会进步政策绩效。
“以人为本”的商业地产开发应该是一个多层面、综合长期的理念。不应该仅仅停留在单纯的楼盘、社区建设等初级层面上。商业房地产的开发商应目光远大一点，不计较小的利益，坚持“以人为本”，积极营造良好的人居环境。只有这样，我们的人居环境建设、商业地产才有可能真正实现可持续发展。
（摘自《资源与人居环境》作者:四川大学经济学院 黄丽娟 吴丰)
