商业房地产开发的几种新融资方式

    商业抵押担保证券CMBS
    基本运作方式
    商业抵押担保证券是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格、向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

    CMBS是MBS的同类产品，两者的区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。
    CMBS对资产的要求是：能产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最合适。
    CMBS的特点
    与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。
    具体说，对发起人来说，将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，为其提供更有效的、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，补充其资金来源。同时，发行者将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，更有效地运用资本。对投资者来说，能够提供更高的收益；信用、期限和支付结构的灵活性可以满足不同投资需要。
    须要解决的问题
    法律障碍。尽管去年11月银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，这显示，作为信贷资产证券化产品，CMBS在中国已具备了发行的初步法律框架。但是，目前实行的《贷款通则》禁止银行以外的行政部门、供销合作社及各种基金组织经营存贷款金融业务，和企业之间的借贷融资业务。而《公司法》对贷款主体的限制也阻挡了CMBS的实际运作。因此，和REIT一样，只有在房地产信托投资基金相关法律出台后，CMBS才能得到实质性发展。
    税务问题。目前房地产信托基金试点中参与的信托公司仅是资产过手工具，国家在信托层面不征税。但是在CMBS的交易结构下，信托公司要经营和管理注入资产池的成批物业，面临经营房地产物业涉及的多项税收。相对CMBS自身运作的研究，相关部门对税收问题的研究是滞后的。
    评级困难。投资银行在根据评级确定CMBS价格时，面临商业性不动产因抵押贷款合同差异性过大、证券化困难的问题。与此相关的商业物业入库标准、保险产品创新、资产证券化操作系统、财务透明度等问题都直接关系CMBS的进程。