商业房地产开发的几种新融资方式

    商业房地产的项目融资
    结合以上问题，目前商业房地产融资可以采用组建项目公司进行融资的方式进行。具体包括项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式。

   通过项目公司安排融资。由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
    通过项目子公司安排融资。建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。此种模式的特点是：容易划清项目的债务责任；项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；税务结构的灵活性可能较差。
    通过合伙制项目安排融资。
    房地产投资信托REIT
    REIT是2005年被广大房地产开发商关注的银行贷款以外的融资方式。REIT产品是一种资产运营型的共同基金，委托人(投资者)基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人（REIT发起人），由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，并依据REIT合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。
    REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如保险公司或其他基金组织等）和个人投资者认购；二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等。
REIT融资方式的特征
    作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征，即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等。
    除此以外，对于商业房地产，REIT融资还具有几个优点：可采用REIT融资的物业范围更广，包括商业批发零售业、酒店、厂房等常见商业物业；融资金额巨大，一般情况下，REIT融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值；选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，通过多元化投资组合降低投资风险，投资收益稳定。
    商业REIT的应用
    REIT用于商业房地产项目的要求通常有：物业所在城市是重要战略城市、开放城市和部分内陆商业较发达的省会城市，具有好的前景；商业物业的体量和总体价值较大，最好是多样业态组合的商业物业；物业已经开业并且具有稳定的租金收入；物业权属明确、具备转让条件。
    REIT的操作模式大致是：首先，具有商业地产开发意向的开发公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT；其次，物业原所有者将产权转移给REIT，但REIT并不向其支付现金，而是向其签发受益凭证；同时，原所有者可将受益凭证在证券市场上出售，取得相当于直接销售房地产的价款；普通投资者取得受益凭证，从而成为REIT受益人； 最后，REIT将房地产委托给专门的房地产公司进行销售或者出租，所得收益交由保管机构保管，再由保管机构根据信托合同将收益直接交给投资者(受益凭证的持有者)。
    去年底，国内首支REIT广州越秀就是通过对其商用物业投资组合进行分拆上市实现境外上市的。通过REIT进行商业物业项目融资的可行性不断加强。