商业房地产开发的几种新融资方式

    由于商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本的吸引力十分可观。自2004年起，我国商业地产开发进入一个高速发展期。据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。同时，在2005年打击住宅市场投机的作用下，资本向商业地产领域流动更明显。

    商业房地产自身具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而租金收入的稳定主要取决于物业价值。目前商业竞争的不断加剧使商业经营的不确定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，商业房地产经营的风险相当大。
    投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发的资金需求特征。大型商业街区、MALL等建设一般都需要大量的资金。而且，商业房地产投入运营后还要经过2-3年的过渡期。因此，资金问题对商业地产项目的重要性不言而喻。除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域的商誉外，筹措资金的能力成为开发商进入商业房地产市场的门槛。
    中国人民银行统调司提供的数据还显示，2005年上半年，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍多。在房地产行业整体融资渠道有限这种客观的金融环境下，加之商业地产自身的资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会遇到发展的融资瓶颈。解决这一问题需要创新融资方式的引用。
    项目融资
    项目融资的基本运作方式
    项目融资在我国金融界的定义是，项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
     项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与。项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身资产和未来现金流作为还款保证。原则上，对项目发起方项目以外的资产没有追索权或仅有有限追索权。
    项目融资方式的特征
    与传统的融资方式不同的是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据，而是为一个特定项目安排的融资。贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。当项目的经济强度不足以保障贷款安全，贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
    其根本特征就是项目融资风险的分担。对项目融资采取周密的金融安排，不使任何一方承担项目全部风险。
    须要解决的问题
    项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定的项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险的房地产业尤其是商业地产项目中的应用有限。因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决几个主要问题：
    有限追索的实现。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
    项目风险的分担。投资者、贷款银行以及第3方之间的风险分担程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
    此外，还有投资者对项目资金要求的实现、项目融资与市场安排之间的关系处理、利用项目的税务亏损降低投资和融资成本、实现投资者非公司负债型融资的要求等问题。