珠三角地区房地产开发竞争力实证分析

　　内容提要：本文采用基础数据和综合评价，对珠三角地区房地产开发企业的竞争力进行分析，反映当前存在的特点和不足，提出房地产企业应进一步提高市场拓展、产品开发和资源整合的能力。

　　关键词：房地产开发   竞争力

　　广东房地产开发投资主要集中在珠三角地区1。本文以2004年经济普查数据为依据，从基础数据分析和综合竞争力评价两方面入手，对珠三角地区房地产开发的竞争力进行分析并提出建议。
　　一、基础数据分析
　　1、珠三角房地产开发投资总量及构成情况
　　2004年，珠三角地区共完成房地产开发投资1344.92亿元，占全省的91.8％。住宅投资占房地产开发投资总量的65.7％，其中别墅、高档公寓占9.0％；经济适用房占1.6％；办公楼和商业营业用房分别占4.8％和12.9％。从房地产开发的投向看，投资结构能基本满足市场消费的主体居民对普通住宅的需求，基本上反映了市场的需求特点。但值得关注的是，地区内经济适用房投资严重偏低，部分市甚至没有对经济适用房的投资。

表1
 

房地产开发经营投资结构

单位：亿元

　　2、资金来源情况
　　2004年，珠三角地区房地产开发到位资金2264.67亿元，其中国内贷款达到346.56亿元，占总资金来源比例的15.3%；自筹资金到位481.56亿元，占21.3%；定金及预收款838.40亿元，占37.0%。本年到位资金与本年完成投资额之比为1.68:1，资金来源较为充足。

表2

珠三角房地产开发主要经营资金来源

单位：亿元

　　从统计数据来看，定金及预收款已经成为大多数地区房地产开发的主要资金来源，但实质上，房地产开发投资对银行资金的依赖仍然较大。首先，自筹资金来源于销售收入，而销售收入主要来自购房者的银行按揭贷款，若按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。据央行报告显示，定金和预收款中也有30%的购房预付资金来自银行贷款，以此推算，珠三角地区房地产开发使用的资金中大约有30%以上来源于银行贷款。此外，为了达到国家提出的房地产项目资本金达到35％（不含经济适用房）的要求，一些房地产企业通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法拼凑自有资金，都增大了房地产企业的资金风险。
　　3、商品房销售与空置状况
　　2004年，珠三角地区商品房竣工面积3682万平方米，实际销售面积3262万平方米，销售面积是竣工面积的88.6％。空置面积为1796万平方米，其中滞销（1-3年的空置）和积压（3年以上的空置）的面积分别为679万平方米和369万平方米。合理空置（1年以下的空置）占空置总量的41.6%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量的58.4%。

表3
 

房地产竣工、施工、空置面积情况

单位：万平方米