当前，物业管理是受到社会广泛关注的一个焦点问题。现在物业纠纷已经超过了购房者与开发商的纠纷数量，成为一个严重的社会问题。物业收费难，纠纷多，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。目前，由物管收费而引发的投诉已占物管投诉总件数的80%左右。如何化解日益增多的物业费纠纷，既能减轻居民负担，又能使物业公司得到应有的报酬，能够生存，是很多人关注的一个问题。物业公司必须转变观念，改革物业管理模式，把物业管理从管理转向服务，从包干制改成佣金制(即“菜单式”“管家式”服务)，业主们今后可以像“点菜”一样选择所在小区所需要物业管理服务项目，物业做多少事收多少钱、业主付多少钱物业办多少事。“物业选单”就能由过去的强迫性收费，成为业主的“主动购买”。这将是物业管理的必然发展方向。

　　对物业管理服务收费试行“菜单式”的看法

　　现在，南京、上海等许多城市都在实行“菜单式”物业管理服务:即在原有服务理念的基础之上，突破传统的物业管理模式，重点进行个性化、差异化服务的探索，物业公司的营运模式今后将由包干制向佣金制(即“菜单式”“管家式”服务)转变。建设部等部门目前正在就物业公司营运模式即采用包干制还是佣金制向行业及专家征求意见。在香港普遍采用的是佣金制物业管理模式。包干制的激励机制是物业公司每平方米房子收固定的物业费，干的活越少，得的利润越高。佣金制“菜单式”物业管理服务又称实报实销制，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。佣金制“菜单式”物业管理服务是把物业公司所有的工作量和标准都公布出来，佣金制“菜单式”物业管理服务的情况下，是物业公司干了活，才能拿到钱，干的活越少，拿到的钱就越少，因此你必须提供充分的服务才能拿到更多的钱。用这个方法让业主知道管理费是怎么制定的，在此基础上，物业管理公司提取一定的佣金(服务费)。把物业管理从包干制改成佣金制“菜单式”物业管理服务，业主可以明明白白地消费，物业公司只需做出初步预算，包括相应的要完成多少工作量，如果业主要提高标准，就往上加预算，预算和实际的服务质量是连在一起的。物业公司的营运模式就要发生根本性的转变。实行“菜单式”物业管理“管家式服务”，既保安、保洁、维修、接待服务在一般物业服务的基础上全部实行个性化服务，推出的这种菜单式可选物业管理服务目前总共分为三级，最基本的级别包括必需的住房维修维护、保洁、保安等服务。选择第二级别物业管理的住户可以得到类似酒店式公寓的附加服务。选择最高级别的物业管理的住户每月则可以得到24小时迷你管家的服务。

　　这样一来，既刺激了物业管理公司提高服务意识，增加服务项目的积极性，也使每个业主可以根据自己的实际需要和收入水平来选择自己最合适的物业服务，物业管理公司没干的活就不给钱，钱花的明明白白，不交物业费就没有理由了。物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符等现象也就会大大减少。所以是物业管理的发展方向。

　　“菜单式”物业管理服务能否破解收费难题

　　“菜单式”物业管理服务应该说是可以大大缓解物业管理收费的难题。

　　现在，物业服务管理在操作过程中普遍存在以下四个方面的问题:一是公司不规范，大部分小区的物业公司是原开发企业的子公司，使业主对开发公司遗留的问题转嫁到物业公司，造成收费困难，物业公司只有靠开发公司扶持；二是服务不到位，有些物业公司人员素质不高，造成经营不规范，服务质量不高；三是内容不明了，物业服务什么？怎么服务？业主不知道；四是物业收费难，业主主动缴费意识不强，造成不少物业公司收费率低，甚至出现亏损。

　　通过“菜单式”物业服务收费，较好的解决了上述问题，让物业服务收费更具有公正性、选择性、可操作性、服务性，可以说对广大业主和企业的利益都得到充分的体现。“菜单式”收费还鼓励物业服务企业，通过招投标等形式进行市场化的价格竞争，克服物业公司是开发公司子公司的弊端。同时，在保证双方利益的前提下，任何一方都可以完全自主的选择对方。一旦选择确定，一方按约定付给必要的费用，而另一方则承担相对应的服务内容，任何一方都不得擅自变动和更改其承诺。“菜单式”收费的最大好处便是公开、透明，易于监督。在操作过程中，物业服务的标准与物业服务的环境设置每一个分值都是一一对应的。对物业管理企业而言，在一定环境设置下的生活小区，所承诺的服务就应得到相应的报酬；而广大业主已享受到服务或已约定服务内容，就应承担相应的费用。同时这一一对应，又便于物业公司的操作，广大业主和相关部门能够对照、监督、检查。更值得一提的是，在服务理念的概念上有新的突破，将过去的“物业管理收费”界定为“物业服务收费”，变“管理”为“服务”，更加突出服务的重要性，适应了为市场经济服务的需要。

　　但是菜单式物业服务模式并不能从根本上解决物业公司收费难的问题。因为从目前的市场情况看，很多物业管理公司一直没有精力真正履行“物业公司”的职责，而是被两大矛盾牵扯大部分精力。这两大矛盾一是很多物业公司忙着协调开发商遗留下来的“后遗症”，8成的物业公司和业主之间的纠纷都是因开发商遗留下来的问题引起，一是物业公司忙着协调不同业主的利益关系，如乱装空调、噪音干扰邻居等等。只要物业公司还忙着解决这两个问题，物业公司收费难的问题就难以得到根治。所以，实行菜单式物业服务模式以后，仍需要其他配套措施配合。并且要重点解决开发商遗留下来的“后遗症”，要有办法制约开发商必须履行对业主的承诺，及时解决遗留问题。并提高业主的素质和交费意识。

　　“菜单式”物业管理服务在北京可行吗

　　据了解，北京罗马嘉园小区已经推出的了“菜单式物业管理”，他们是按物业服务内容的不同将物业服务类型和物业费划分成三类。第一类为黄金会员服务，每月收费2.88元/平方米，服务内容包括25项，有基本的保洁、保安、绿化和设备系统维护等15项，外加10项代请保姆、家教，代订报纸、杂志，代订票务等代办服务；第二类为钻石会员服务，每月每户加收260元，服务内容除了包含黄金会员服务的25项服务内容外，还包括代交各种费用、五金安装、家庭清洁、叫早等23项服务内容；第三类是皇冠会员，每月每户加收1000元，服务内容除了包含前两项会员服务外，还包括英文贴心服务、专业理财服务、健康咨询服务、汽车美容服务等18项服务内容。北京珠江罗马嘉园一期的一千多户业主将可以依据物业管理服务菜单，自由选择不同档次、收费标准也不同的物业管理服务。业内人士认为，菜单式物业管理服务将有利于吸引外籍人士和商务人士等高端租户进入社区。

　　现在，全国已有几十个城市开始推广“菜单式物业管理”，今后北京全面实施“菜单式物业管理”也势在必行。