3. 马来西亚的商场发展
3.1 概述
马来西亚经济发展尤以80年代到90年代初最为迅猛。马来西亚最繁荣的三个州/市吉隆坡、槟城和柔佛都有相当数量的华裔人口，而大部分的Shopping Mall都在马来西亚的首都吉隆坡。这是一些当地特色：
- Shopping Mall主要沿 Bukit Bintang 一带建设。早期的Shopping Mall都以出售作为建设目的，但有许多因其优越的位置，时至今日依然欣欣向荣。 Sungei Wang 就是一个极佳的例子，20年来都备受消费者的青睐。
- 90年代建设的商场多为只租不售的投资物业，也有少数是出售的。典型的例子就有Lot 10，Minas Shopping Mall，Sunway Pyramid，Midvalley 大型Shopping Mall，以及KLCC。这些Shopping Mall有许多是综合性物业的合成部份，与酒店、服务式公寓、写字楼、主题公园、度假村，甚至大学相结合，建设于市郊有相当人口的住宅密集区。
3.2 关键观察与分析
- 虽经历1997金融危机却仍然屹立不倒的Shopping Mall主要为出租的投资物业。
- 好几个大型开发项目在金融危机后停滞不前。近年来有供过于求的趋势而好几个多业权的项目都难以为继。
- 有些多业权Shopping Mall的布局和设备配置欠佳。大型主力连锁店有许多Shopping Mall可供选择，设计不好的Shopping Mall难免被淘汰的厄运。
- 在统一产权与多业权的Shopping Mall之间，多数主力租户与连锁店的选择取决于Shopping Mall管理公司的能力，以及业主是否对所投资的物业采取长远打算。一名业主甚至以逐次增租方式吸引租户，在开业后3年、当经济有所改善、租户选择续约3年时，才增加租金25至30%。 这策略使平均租金收入增加8至12％。Megamall 有20万平米的面积，于 1998年成功开业并在过去4年皆业绩斐然。
- 在马来西亚成功设立的Shopping Mall都有打拼超过15年的历史，而开发商与项目经理都致力于Shopping Mall定位、商业组合规划、建筑翻新，并积极管理以使Shopping Mall跟上市场的发展趋势。
4. 结论
中国今时今日就有如当年经济蓬勃发展的东南亚。明智的开发商/投资商和银行家应借鉴他国的经验，以免重蹈覆辙。其中一些须关注的事项如下：
- 规划和设计Shopping Mall须考虑正确体积、布局与定位，以有效迎合市场与目标人口的需求。
- 为避免“千店一面”和供过于求的情况，须审察场地零售空间的供求情况和竞争态势。这和零售业的前景是息息相关的。
- 多业权Shopping Mall因其固有的弱点，为体现收益最优化，须采取相应的强制性举措。
- 增强舒适设施的质量与管理，有如卫生间、停车场等等，以及其它安全措施有如火警演习等等，与Shopping Mall的市场定位是息息相关的。
- 须将Shopping Mall看为供给持续收入的中长期投资项目以平衡房产组合的风险。
- 出售的项目或考虑“返租”计划以及雇用经验丰富的Shopping管理顾问，以确保商业组合、营销推广的落实和租户、店面质量。
