1. 导论
新加坡Shopping Mal的建设始于70年代。随着70年至90年经济迅猛发展，东南亚国家的经济也经年享有6至10%国民生产总值的年增长率。高就职率、可支配收入的提高，加上消费者喜爱名牌、提升生活方式以及更好的服务，导致Shopping Mall如雨后春笋般出现，以迎合消费者的需求。
中国目前的经济也正处腾飞阶段，许多城市都达到8至10%的国民生产总值的年增长率，这促使许多一向建设住宅和写字楼的开发商转而开发Shopping Mall。Shopping Mall势必成为房地产开发下一波的发展主流，Shopping Mall更新和更好的消费环境使自90年代在中国建设起来的传统独立大型超市和百货公司相形见拙。有远见的开发商为了分摊房产组合的风险，除了售卖住宅和写字楼的收入源头之外，也有作为资产或长期投资的Shopping Mall租金收益起着平衡风险的作用。
Shopping Mall的开发在东南亚已有20年的历史，而正致力于Shopping Mall开发的开发商/项目经理/投资商/银行家可从东南亚Shopping Mall发展史中学习到许多重要的经验。作者曾于亚洲多个城市亲自参与开发、重定位以及经营Shopping Mall和大型的综合性发展项目，并期盼分享一些新加坡和马来西亚历年来重大的成功与失败原因，以便从事或有志于开发Shopping Mall的中国开发商从中获得一些宝贵的知识。
2. 新加坡Shopping Mall的发展史
2.1 概述
新加坡主要有三种类型的Shopping Mall：
- 综合性发展项目中的Shopping Mall
座落在誉为世界最佳购物街道之一的乌节路著名商圈，与酒店、写字楼和服务式公寓相结合的大型Shopping Mall。 这里不但有迎合年轻人需求的专门Shopping Mall，也有面对高端市场的Shopping Mall如 Paragon 购物中心、义安城和 Wisma Atria。 另一个Shopping Mall重点开发项目则在滨海城，其间的Shopping Mall面积介于3万至5万平方米之间，例如新达城和滨海广场。乌节路商圈也有好几家Shopping Mall是多业权的，这些Shopping Mall多在70到80年间建成。
- 郊区Shopping Mall
90年代为建于住宅区镇中心的郊区Shopping Mall掀开了序幕。这些中心服务人口众多的住宅密集区，以住在政府(建屋发展局)建设的组屋居民为主。
- 邻里商店
组屋区 (邻里中心) 内的商店。这些主要是开始时由建屋发展局出租，随后于80年代后期卖与个别店主的商店。
2.2 关键观察与分析
- 连续15年取得高承租率和业绩表现的Shopping Mall具有以下特性：
- 为投资、租赁收入而建设，并由单一管理公司独家管理。
- 具强有力的商业搭配计划，而开发商也锁定目标顾客群并投资于相应的广告和推广活动 (集中资源)。虽然只有4百万人口，新加坡的许多Shopping Mall却在经历两次 经济危机后依然屹立不倒。
- Shopping Mall的管理与维保工作做得很好，因此开发商不必每5到7年就大事装修一番。
- 多业权的Shopping Mall
- 开发商须保留30%空间10年，以确保个别业主的权益受到保护是不可避免的举措。管理机构须遵循《分层地契法案》的规定，作为控管开发中的公用物业的管制举措。
- 许多多业权Shopping Mall的管理与营销水平皆乏善足陈，招致租金收入的逐次下滑，尤其是地点不好和布局欠佳的Shopping Mall。
- 少数几家因着良好的位置与妥善的管理，虽能维持不错的占租率，然而租金仍不能与统一产权的Shopping Mall并驾齐驱。
