物业管理八大问题亟待解决

　　目前，全国物业管理企业总数已达2万多家，从业人员超过200万人，但建设部的一份调查认为，与建立社会主义市场体制的要求和广大人民群众对物业管理的期望相比———

    新兴行业
　　1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前，全国已有近万个5万平方米及5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。1997年起各地通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。
　　作为与人民生活和工作息息相关的新兴行业，目前全国物业管理企业总数已达2万多家，从业人员超过了200万人。全国物业管理的覆盖面已占到城市物业总量的30％，其中，经济发达地区的城市已达50％以上，深圳等城市超过了95％。

　　突出问题
　　物业管理虽然取得了长足的发展，但建设部完成的一份调查认为，与建立社会主义市场体制的要求和广大人民群众对物业管理的期望相比，还有较大差距，当前亟待解决的突出问题有八个：
　　一、法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主会、公安派出所、公用事业单位、居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律、法规，不少省市也缺乏地方性的法规及规范性文件，即使是已经出台的法规、政策，也多是层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容。这也给物业管理的实施带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如，在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确；四是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主会在社区建设中的关系理不顺。
    二、居民物业管理商品消费观念尚未建立，消费能力弱。目前，相当一部分地区普通居民住宅物业管理收费标准和收费率偏低，物业管理企业管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。造成这种状况的原因主要有两个，一是部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工资构成中未包括物业管理支出部分，居民经济承受能力普遍较弱。
　　三、建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。从全国看，约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附、受制于房地产开发，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决。许多开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，常常要在居民入住后才会逐步暴露出来，引发居民对物业管理不满。一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，对物业管理作出不切实际的承诺，也给后续的管理造成很大困难和压力。
　　四、市场机制尚未完全建立，企业经营不规范。近年来，物业管理逐步引入竞争机制，积极推行招投标，取得了一定成效。但多数新建住宅小区仍是开发企业自建自管，房改房物业管理基本上由原产权单位后勤部门转制的企业包揽，业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，市场竞争环境没有形成，物业管理整体水平较低。一些物业管理企业忽视业主权益，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度不能使业主满意。在商品房住宅小区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，导致矛盾激化，严重损害了物业管理行业的社会形象。
　　五、房改房和企业、事业单位推行物业管理难度大。不少房改房是计划经济体制下零星建设的，房屋质量普遍较差；长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化；多数房改房小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重；相当部分住户收入处于中低水平，物业管理消费能力低，推行物业管理艰难。国有大中型企事业单位的存量房屋占我国房屋总量很大比重，由于历史的原因，这些单位房屋管理体制改革具有一定的难度。近年来，石油系统、邮政系统、高校系统、医疗系统都在推进物业管理试点，有的也取得了一定的经验，但总体远远不够。主要问题是现有后勤人员分流安置问题，这也是制约国有大中型企事业单位推进物业管理的关键。
　　六、维修基金不到位。建立维修基金制度，是从现实情况出发制定的一项十分重要的政策。但有的地方至今尚未建立起维修基金的归集、使用、管理制度；不少地方维修基金归集面小、归集率低；各地维修基金管理模式不一、管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益，尤其房改房维修基金的管理问题比较突出，给住宅共用部位维修和共用设施设备更新改造造成困难，既影响住房的正常使用，也带来安全稳患。找房地产资料,到中国地产商 www.zgdcs.com
　　七、行业队伍素质偏低，人才短缺。
　　我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低。专业人员普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践，有相当一部分没有经过物业管理培训，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应物业管理专业岗位的要求。
　　八、物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系不顺。社区居委会是居民自我管理、自我教育的基层群众自治组织；物业管理是依法在工商行政管理部门注册登记，实行自主经营、自负盈亏的经济组织；业主会是由物业管理区域内全体业主组成的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治组织。在这几者关系中，业主会和居委会、居委会和物业管理企业间的关系一直没有理顺。有的认为业主会应从属于居委会，有的认为物业管理企业应归居委会或街道办事处领导。一些地方的居委会要求将物业管理用房作为其办公用房，有的要求物业管理企业提供居委会活动经费，有的同物业管理企业争抢有偿性的服务项目，个别的还强令企业安置人员等。物业管理企业也缺乏与居委会的沟通。

　　改进措施
　　为此，调查就规范发展物业管理提出建议：
　　一，加快立法进程，推进依法治业。
　　尽快颁布《物业管理条例》，并抓紧制定与《条例》配套的部门规章，包括《物业管理招投标管理办法》、《住房公共维修基金管理办法》、《物业管理业主会规则》等，建立健全有中国特色的物业管理法律法规体系。
    二，明确建设与管理的权利，逐步推进分业经营。
    三，制定与住房制度改革相衔接的物业管理消费货币化政策。
    四，大力推进招投标制度，发挥市场机制的作用。
    五，建立物业管理人员职业资格制度，促进物业管理专业人员素质的全面提高。
    六，整顿和规范市场秩序，制定“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准，加强对物业管理服务质量和收费的监督和管理。建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。
    七，完善相关法律法规，理顺相互关系，建立社区建设的经费保障机制，推进物业管理与社区建设的协调发展。