开发房地产项目首先要拿到一块地皮，拿到这块地皮的价格即土地成本是整个项目开发成本的重要组成部分。目前房地产开发商拿地主要有三种渠道：第一种是一些公司拥有一些土地资源，可直接拿这些土地进行开发；第二种是不能直接通过划拨得到土地的公司，与拥有土地使用权的单位合作进行开发；最后一种是不能通过以上两种方式拿到土地的，只能买二手地。
从土地成本讲，第一种拿地方式成本最低，而第二种与第三种方式成本会高出许多。这三种取得土地进行开发的方式不仅使开发商处于商业上的不平等竞争地位，而且其不公开操作的“暗箱”特点也为一些不合法的操作行为提供了方便。
市政府首先在中关村建设中推行土地一级开发模式。一级土地开发就是由政府确立项目，委托一级土地开发商进行规划设计、市政基础设施建设、环境和配套设施建设等，待开发土地做成“七通一平”的“熟地”后，由一级土地开发商进行公开招标或拍卖。无论公开招标或拍卖，程序、结果均经过公证，在一定规则下进行，都有相关法律法规对其规则进行规范，可以说是目前最公开、最透明的形式，保证了二级土地开发商的平等竞争地位。
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