房地产开发的城市化和本土化

　　在我国，房屋虽然已完全由原来的福利品“转型”为商品，但由于我国经济发达程度、土地供应政策、行政审批程序等因素的影响，导致我国的房地产开发具有“城市化”和“本土化”这两大显著特征。

　　城市化特征

　　房地产开发紧紧伴随我国城市化进程而发展。按照发达国家的普遍规律，一个国家的城市化水平达到40％左右时，城市化进程将步入20年左右的高速发展阶段。当城市化水平达到60％以后，城市化进程将进入平稳发展期。我国目前的城市化水平是34％～36％。从1998年至今，我国房地产开发年均30％以上的高速增长，正是我国房地产开发城市化特征的表现。

　　世界各国经验证明，发展大城市是改善人类生存条件的重要手段。大力发展200万～300万人口的城市，是我国城市发展的最佳规模。现在已有的大城市发展空间不大，我国必须大力发展壮大一些小城市，使其由小变大，发展成为大中型城市。因此，200万～300万人口的城市将是开发商的投资首选。

　　我国“二元城市”问题将长期存在，低收入人群是新增城市人口的主要部分。城市化进程中，大量农村人口进城，他们的收入较农村相比已有很大改善，但在城市中属于低收入阶层。随着农村人口的不断涌入，城市中必然出现少数高收入者和大量低收入者并存的现象。房地产开发商为了企业发展的需要和对利润的追求，必然首先考虑的是为高端消费者建房子，这完全符合商业法则。政府将考虑为低收入者建房的问题。所以，开发商应积极与政府配合，共同为低收入者建房。

　　随着城市的进一步外延，出现了许多“都市里的村庄”。这些村庄有优越的地理位置，是城市交通的咽喉，有着良好的用地价值，同时也是众多外来人口的栖息地。由于这些村庄属乡村管理，仍没有摆脱原有的“农民”生产、生活模式，村庄多为“农居式”住房，土地利用率极低，城市基础设施落后，环境状况差，乱搭乱建违章建筑较多，对土地资源造成极大的浪费，也给城市的治安、消防等管理制造了隐患。因此，要确保城市化的健康发展，政府必然会对这些“都市里的村庄”现象进行整治。开发商的契机就在于推行住宅公寓楼房化，居住环境城市化，把整理出来的空地再用于城市建设，真正做到“都市里的村庄”与城市有机衔接。

　　随着城市化进程的深入，开发商的注意力将不再集中于单个城市的地段选择，而会将注意力转向我国各大经济圈。换言之，房地产开发将逐渐进入一个以区域选择为核心竞争力的竞争格局。目前我国已经形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津环渤海城市带、中西部欠发达地区等经济圈板块。同时，进入某一经济圈中心城市进行房地产开发的首要目的不单单是赢利，而是为日后在该经济圈内的持续开发提供品牌支撑。所以，采用什么原则来衡量所要考察的经济圈与开发商投资意向的匹配度，将成为规模化开发商的战略重点。

　　本土化特征

　　房地产开发的首要资源是土地，而由于我国一直实行土地国有制度，所以，单单围绕土地国有制度，就必须得承认我国房地产开发业的本土化特征。

　　我国的经济改革虽然可以在较短的时间内建立起市场经济的框架，但市场秩序的建设相对来说比较困难。市场秩序中的一部分属于具有强制约束力的“正规制度”，如法律、法规等；一部分属于不具有强制约束力的“非正规制度”，如商业习俗、市场文化等。这种非正式制度往往需要经过几百年的形成过程，它可能不诉诸文字，却在规范着市场主体的行为。它们没有“正规制度”的强制性，但同样有一定的约束力，并为“正规制度”发挥作用提供广泛而坚实的基础。

　　在制度层面上，新老管理制度和办法的交替是经济转型的一大特点。老办法的退出有一定的时期，新办法普遍实行需要有一个过程。这其中会形成各种各样的漏洞、偏颇和混乱。在这种情况下，如果没有一个“本土化”的处世哲学来指导，很难保证房地产开发商在实际工作中不走弯路。

　　“本土化”特征重点表现在房地产开发企业的外部事务上。而要使我国房地产开发能够伴随我国城市化进程的发展而得到有益的成长，在资本融通、内部管理等方面，必须开放思想、借鉴良策，从而达到有益的扬弃。

　　首先开发资金的承受能力要求比当地开发商具有竞争优势，这是能否实现规模开发的首要条件。其次，外地企业是否拥有稳定的现金流渠道，也是保证项目能够稳定、持续进行开发的条件。因此，提供强大而稳定高效的资金能力是考验异地开发成败的重要因素。

　　异地开发者在进入当地市场之前，必须要深入了解当地的重要相关指标，如区域经济增长率、人均GDP、恩格尔系数、城市市民综合素质等，必须要有把握为当地市场提供更合理、更优秀的户型、环境、规划设计以及居住等问题的解决方案。而最佳的解决方案就是把经过研发和实践后，已经相当成熟和完善的解决方案经过简单复制。这种低成本的复制，就使企业较当地开发商进一步具备了成本优势。