主持人：谢谢张总！我们接下来最后请五合国际中国区经理刘力给我们讲商业地产的专业化的运作，商业地产有很多规划、设计和业态的设计，好下面有请他！

　　刘力：五合国际是专门做建筑规划、设计、以及地产项目的项目管理和策划的公司。我本人是五合国际中国区经理刘力。今天给大家讲四个大的题目，第一个是如何操作商业项目，大家知道在目前中国的商业地产可以说非常火爆，但是市场状况是非常扭曲的，一方面作为市场需求非常巨大，以北京为例，1400万的人口，不可能养不起几个大的Shopping Mall。非常遗憾的是北京的早期，沿着四、五环的Shopping Mall只起了一个，重点原因是整个市场供应量非常大，造成商业地产行业变化高风险行业，风险是奇高，核心的原因是因为大家操作不规范，以市场为例，我们接触到CBD的一个项目，他自己只有十万平米左右，在他上下半径三、四公里处加了一项就有66万平米供应量，可以说目前这么多商业项目叠加起来说他们都死，损了一点，我们换一种说法就是现在这些项目不可能都活，这就是现状。

　　商业地产重点是商业不是地产，我们商业做法基本上作为地产来经营、开发、销售。在国外商业地产是一个经营化产品，追求是每一平米的营业额，算出现金流，之后才可以买你租约，国内做法基本当做住宅来销售，商业地产里面房产是没有价值的，我们经常说一铺养三代，这里面最大的前提这个铺是旺铺，如果经营火爆，可以说养三代，如果没有办法就是负资产，你不可能赢利，如如何计算他的商业价值，所以房产在商业地产里面是没有价值的。

　　所以我们商业地产的规划是要算出每一平米的营业额，把它业态规划做在前面，比如这个做电影院，那个角落就做报刊亭，这些物业形态他的成功能力非常低，他没有办法来承担这么高额的租金，现在中国商业地产很多包括住宅下面的底商价格很高，除非你经营高档服装，否则没有办法经营，这就是所有商业地产的现状。没有人会算每一平米的营业额，没有人去做搭配，谁交定金就卖给谁，一个合理的商业规划应该根据每平米的营业额算出来以后，这个就是卖给报刊亭，那个就是卖给冷饮店，你珠宝店我也不卖给你，这就是业态规划。

　　在国外是一个专门的行业，在国内大家不尊重这个行业，国内的现状一方面从招商，从策划，学习国际不管是商业机构还是什么接洽，我们参加一个国际大会，很多国际开发商，可以说项目也不错，全部都是用翻译软件翻译的，在英国人看来是搞笑版本，中国开发商操作错在一种包装、营销、推广的概念上。

　　找一个设计公司他承认你价值，你出一个主意，做一个策划，他认为这个价值非常低，这是国内商业地产不成功的一个原因，很多项目很好，但是操作是本末倒置，他上来先找国际招投标，设计是下家，你的业态没有规划好，招商主力店没有完成，根据什么来做规划设计，我们接触很多商业项目都是这样，前期工作根本没有做，上来就做招投标。

　　到现在为止很多开发商找商业地产的设计，还认为任何设计公司和任何设计师是一样的，现在商业设计已经走入专业化中的专业化时代，就是说有人生病了，到医院看病，医院里面所有人士都是专业人士。但是看你得的病什么病，需要住什么科，产科不会拔牙，牙科不会接生，这就是专业化。我们有四大专长，高科技、豪宅、商业地产、酒店。商业地产跟医院一样是一个非常高度专业化的行业，在这方面没有经验的人没有办法做，普通的建筑师根本不会做，我们做商业设计的一个流程，里面跟建筑沾边的只占几分之一。

　　如何做商业项目的规划，这是北戴河市中心的一个商业项目。第一点对规模的控制比较有依据，其他的方法，我们做电视台，我们在广州做世界最高的电视台。城市的地标可以比最大，最高，动不动是亚洲最高，亚洲最大，商业地产没有必要跟人家攀比，我们在南京给人家做一个商业地产的项目。

　　我们所谓的市场就是需求和供给，你所做的项目只是供给里面的一个，你面对的市场就是市场大的需求和你周边所有同类竞争中间的缺口，那大于这个缺口必死无疑，这意味着你要不然扩大你的商圈，要不把你旁边的对手挤跨。另外在选址方面应该选择有市政配套设施完备的地方。至少交通要好，现在开发商拿到地的机会很偶然，不管他适合和不适合做商业地产，他就盲目开发，有些可以，有些不可以，现在很多Shopping Mall设在居住区里面，我们交通就要考虑。

　　停车方式，中国现在的商业的规范规定，停车方式的指标正好是欧洲的十分之一，中国的售后服务比较好，可以给你送货，但是也不可能是十分之一，所以在停车方面预留不够。另外业态的组织，你里面也没有餐饮，最后客流、货流、内流、车流都是不一样的，特别是对主力店的安置。图为我们北京参与的一个项目，在北京的北边三块地，中间还有一条道路，划了三个开发商，最后有一家开发商成功，有家乐福、百安居还有一家别的，他们都要朝南的，他们招商是成功了，但是带动北边的地没有任何好处，主力店招来了没有任何好处，他用最好的条件要你最好的位置，他不考虑你其他部分的经营。另外在首层入口疏导也重要，首层在商业项目比二层要高出一倍，但是我们现在像一个集散广场。很多人进一层后找电梯、扶梯、厕所。本来一楼是高档化妆品柜台，你这样他是非常亏的。他要求你在室外进行分流，室外各大商场全部都是抽奖、时装表演、唱戏等，你自己不做，他也要做，所以你出口设计上要考虑到新一代促销的活动。

　　我们设计不能有死角，所有道路必须是走通的，最后发现卖不掉，卖不好的都是在死胡同里。第二租的最好都是你一眼可以看见的地方，人看见的越多，说明这个地方越旺。比如有一个店铺位置非常好，几条大路都可以看见他，就像纽约时代广场的路口上，那个地方是旺铺，你什么都可以不卖了，我就搭一个广告位，我能保证我每天人流100万来看，这就是广告，为什么纽约时代广场背后的大的广告都是可口可乐等这些大牌子的广告，每次报新闻说新年钟声都是站在那个牌子前面来报。

　　如何进行商业空间的设计，我们大家都想体验消费，什么是体验消费，我们有没有思考过什么是体验消费，体验消费的比例增加，比十几年前那个时候的人上街购物的目的非常明确，你干什么去，我买牛仔裤去，目的很清楚。现在不是这样，下班了我们公司几个年轻人上街，去干什么，不干什么，逛街、玩一玩，逛了一会儿一件衣服没有买，但是钱没有少花，因为消费了。所以既然他有这种特性，他是消费一种指标的方式。现在国外很多大型Shopping Mall他的中间的广场上的消费能够占到30%以上，所以需要你商家怎么样在建筑设计里面创造出这种有特色的体验中间来促进他消费。

　　另外现在消费不仅仅是购物销售，还有很多的表演，促销这种活动，已经成为销售活动重要的一部分。还有销售空间里面要注重引导性。你去逛一个建材商城，走了几条走廊之后就晕了，想不起来这条路走过没有，人的消费心里极限男同志就是40分钟，所以你在空间设计要有引导性。

　　人性化的尺度，消费是人一种愉悦的一种体验，你不能把政治化色彩加进去，王府井的改造，从上海南京路来比，就是一个失败的例子，从长安街往里面看，四栋大楼就到头了。这四栋大楼的设计还都是同一个时期设计的，全部是花岗石表面做上去的，一面了然，整个马路变成了四、五十米的马路。这是一个政治的尺度，一个巨人的尺度，不是一个消费的尺度，跟上海的新天地和南京路比是完全失败的例子，完全破坏了王府井等这些店街的特色。

　　新天地为什么成功，因为他运用了上海的一种文化，现在各地要复制这种新天地进行尝试，这是一个不可取的，因为新天地不是麦当劳，你不可能在各地复制，因为每一个地区有每个地区的文化，比如在南京，你有夫子庙，有自己的文化，为什么一定要做上海新天地。

　　如何设计商业界面，商业界面是介于建筑设计和室内设计中间的一环，在国外商业设施里面都有这一环，国内很轻视这一块。在商业的设计里面我们强调时代感，因为每个时代文明的标致就是最新的工艺和最新的材料，你不可能用传统的东西来做，商业地产跟其他的建筑有很大优势，就是他的装饰手段是无限的。商业可以用装饰、装修的手法，可以用各种各样的界面来做，现在商业已经不简单是建筑设计了。所以要求专业公司、设计公司，不但是做建筑的，还要了解社会技术，还要了解装修，甚至是装广场的景观。所以我最后的建议是我们应该用专业化的态度来做，以上是我一家之言，好谢谢各位！