许昌豫园休闲美食城，是一处近年由老城改造开发建设的商业街区。豫园休闲美食城的主体由一条美食街和一条休闲酒吧街组成。两条街各长２００多米，建筑２~３层，全部为明清建筑风格。东西街口各矗立着一座中式牌坊，与古典式建筑相映成景、浑然天成，整个建筑群显得大气、典雅。
每到就餐时段，豫园美食街就开始熙熙攘攘起来，车水马龙，人头攒动，街区内的餐饮商家顾客盈门，看上去家家都红红火火。傍晚时分，豫园休闲酒吧街便是华灯齐放，霓虹灯招牌华丽眩目，来此休闲娱乐的人群接踵而至。笔者粗略地统计了一下，在此经营的大小餐饮商家有几十家之多，其中不乏有”王氏毋米粥”、”百岁鸡”、”秦妈火锅”、”裕祥斋”、”阿里郎烧烤”等知名的特色餐饮连锁店。而休闲酒吧街的酒吧、歌厅更是栉次鳞比，其数量之众在一个地级城市中的确罕见。
随意走访了几个商家，都对经营状况表示满意。据了解，豫园休闲美食城推出销售的商铺在开街前已销售完毕，目前的店铺租金已经比开街之初提高了一倍，休闲酒吧街更是一店难求。
许昌豫园何以取得良好的运营业绩？其开发运营模式有何独到之处？带着这些疑问，笔者走访了河南金石地产有限公司董事长郑伟杰，试图揭开许昌豫园开发成功的密决。
商气为魂
”商业街的商气如何很大程度上决定了商家经营的结果，商家经营的结果又在很大程度上决定了商铺的长远价值，对商铺长远价值的预期又直接影响着开发商对商业地产投资开发的成败，这是一个商业地产的价值链，在这个链条中，商气为魂。”郑伟杰开宗明义地阐释了他对商业地产的理解。
郑伟杰坦言，从事商业街开发，其复杂程度和难度远高于住宅开发。住宅开发，只要把握好项目定位，把控好地段、环境、房型、营销和产品性价比，就容易取得成功。附随于住宅项目的沿街商铺只要地段好、周围商气好也容易成功。而商业街区开发则不然，开发商必须要研究和搞懂商业经营，必须搞清商气形成的规律。
郑伟杰认为：首先是地段位置。较大规模商业地产要靠足够的人流来支撑，人气支撑商气。一般来讲，商业地产项目的规模要和其辐射半径的人口、人流成比例，比例失衡，就难于形成足够的商气。豫园休闲美食城选址在许昌市区中心，处于南大街、建设路两条城市南北、东西轴线的交会处，其幅射的是全市人口，是许昌人流最集中的地段，不可再生的地利决定了其长期稳定的人气。
其次是项目定位。商业地产项目定位的关键是业态组合。商业地产首先要从商业经营的角度去考虑。谁来消费？消费什么？怎么消费？是商业规划的入手点。谁来经营？经营什么？怎么经营？是商业规划的基本点。不为消费者和经营者考虑好，是盲目的，也是危险的。人流、人气并不等于商气，定位不准，商气就难于形成，人气就难于维持。在进行豫园休闲美食城商业规划时，金石地产考察了全国很多商业街的业态状况，并研究了项目周边的商业态氛围，发现其处于春秋广场商圈和人民路商圈中间，上述两个商圈均以零售商业为主，缺乏成规模的餐饮、休闲经营区域，潜在的投资经营客户也都一致倾向做餐饮休闲，从而以市场为主导确定了休闲美食的商业定位。
再后是主力店拉动。不管是什么业态，都应有若干同业的主力店来拉动。商业经营中商家更换是正常的规律，中小规模店铺改换门庭更为频繁，这与经营者新入行、经营管理经验不足、定位不准等商家自身的因素有关，往往不是商铺不好。而商家经营的不稳定性在商业街区内更容易集中显露。要解决这一问题，就要注重引入品牌店、连锁店、主力店，因为这些商家从经营、管理到品牌都较成熟，一方面能起到拉动作用，另一方面能起到稳定商气的作用。金石地产在开发过程中，花大气力抓招商，给予优惠政策着力引入了一批特色餐饮品牌店，和一批有一定品牌和经验的酒吧，很好地起到了拉动和稳定作用，保持了许昌豫园良好而浓厚的商业氛围。
”７＋３”运营模式
在采访中，我们发现了一个秘密：在许昌豫园热销阶段，金石地产却保留了一定数量的商铺坚决不售。问其原因，郑伟杰笑答：我们不是为了等其升值，而是要对整个项目和投资客户负责。原来，金石地产在研究国内商业街现状和总结以往商业街开发经验教训时发现，如果将一个项目的商铺全部售完，产权和决策权全部掌握在分散的业主手里，业态组织、起动期的租金费用优惠、提升商气的活动组织、项目整体形象的提升等都很难有效开展，业主往往是各行其事，开发商后期
的招商、组织、管理显得无力、无耐，从而造成业态不移定，商业街往往会几起几落，从而使投资者的收益不稳，也影响了开发商的品牌。
金石地产曾于１９９９年投资开发了许昌首个步行商业街，当初的商业定位是服装与妇女儿童用品。开盘一个月，全部商铺销售一空，而开街后，只有一半商铺是经营服装，其它业态纷纷出现。加之有一批经营服装的租户原本就是为了炒铺，开街不久就纷纷加价转手，半年后就使得整条街冷清起来。为了维护业主利益和开发商品牌，金石地产不得不下大气力重新调研定位、动员组织，才使步行商业街逐渐恢复元气。
在豫园休闲美食城的意向客户中，有相当一批是一直追随金石地产的老客户，他们信赖的是金石地产的眼光、能力和信誉，更信赖的是金石地产对客户的高度责任心。”对追求区域地产品牌的金石地产公司来说，只考虑把商铺卖完，不考虑如何成街成”市”，客户终将背弃我们，那是一种短视的行为”。郑伟杰这样看待与客户的关系。
最终，金石地产决定采取售七留三的运营模式：保留３０％中等位置的商铺，自行招商出租，引入主力店和品牌店，按商业规划调控业态，同时调控初始租金和调价节奏，推动招商、服务，拉动并保持豫园稳定的商业氛围。
目前，在豫园休闲美食城稳定经营的”秦妈火锅”、”高地酒吧”等一批优秀商家都是金石地产的首批租户。许昌豫园开街两年来商气越来越浓，人气越来旺，商家的经营效益也越来越好。政府有关部门已将”豫园商圈”列入城市商业网点规划，许昌豫园还被列为许昌市重点旅游接待地。２００３年，豫园休闲美食城荣获”中原名盘２０强”称号。
两年过后，金石地产自留的商铺也已升值，而且租金收益稳定。当笔者问及今后会对其雪藏的商铺作何打算，郑伟杰说：在适当的时候，我们会将经营最好、租金收益稳定合理的商铺销售给经营商家或有眼光的投资者，对暂时经营状况一般的在租商铺，还将继续培育。
商业地产呼唤成熟运营模式
２００６年，商业地产的投资开发仍在高速增长，面对日趋理性的投资客户，商业地产商们应当尽快探索、形成更为成熟的运营模式。许昌豫园商业地产开发中，开发商尊重市场，从消费者、经营者角度出发，重视成街成”市”，潜心培育商气，力求对客户负责的做法也许对本行业有一定的启示，其售七留三的商业街开发运营模式也许能为多赢的商业地产开发局面形成提供有益的借鉴和参考。
