就目前深圳商业地产发展的情况看，有五大问题必须解决。

    一是商业地产扩张过快，规模过大。一方面，市场供应总量持续增长，另一方面，大型商业物业快速发展，一年间就有花园城中心、益田假日广场、COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心等逾10个大型商业项目面市。

    二是如何化解商业地产转型过程中暗藏的危机。现在不少开发商纷纷转型，由住宅开发转向商业地产开发。但本地商家在这股商铺热中，开始迷失方向，与外资商业品牌(如家乐福、沃尔玛)谨慎拓展市场形成鲜明对比的是，本地商业品牌开始盲目扩张，与房地产商捆绑结盟，以期依附房地产商发展自身品牌，最终沦为房地产商营销的工具。如某些商业品牌在开发商房子还未建时，就宣称入驻社区，结果住户入伙好几年了，商家还不见踪影，这种操作模式虽然提升了住宅售价，加快了住宅销售速度，但却极大地损害了自身商业品牌，这种短线的圈钱盈利模式无疑于慢性自杀。

    三是如何解决深圳的商业地产开发中的资金。随着银行对商业物业按揭贷款、开发贷款的断流，商业物业开发处于金融危机爆发的边缘。资金链断裂使得内地城市已经出现大量的烂尾商铺、商业中心。深圳流动人口多，购买力强，社会消费增长强劲，商业前景被普遍看好，这个问题暂时还未暴露出来。但是，这一问题一旦暴露出来，就将是致命的。

    四是如何避免过于雷同的商业盈利模式。现有的商业运营模式大同小异，同质竞争严重，特色商业不多。地铁1、2、3号线沿线商业规划及盈利模式还未形成清晰的认识，也未引起有关部门和商家的重视。香港这方面的经验值得深圳学习，香港大型购物中心主要是满足观光客的购物需要，而地铁商业的功能主要为满足社区居民的购物需要，定位十分明晰。

    五是商业地产专业化的问题。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。深圳的商业地产缺乏专业的招商公司及经营管理公司，而本土的中介公司也很难完成这一揽子使命，需要国际化的团队协助完成。