别墅“突围”买方市场

    2006年，别墅类用地新增土地供应依然严控，然而由于2005年前别墅土地储备量很大，别墅用地依然足以支撑2006年的项目开发，因此，预计2006-2007年上海别墅市场的实质开发量依然较大，近两年的上海别墅市场依然会属于买方市场。

　　个性化产品有看头

　　据信义房产的陈店长说，在地理位置上，离市中心车程约半小时至一小时的别墅比较好销，而远郊的别墅相对销售迟缓。近段时间，“城市别墅”的概念被提出并逐渐兴起，此类别墅一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，外环以内的别墅类物业还有升值空间，城市别墅因为其既可以作为第一居所，适合购房者常住，又不失为阶段性的休闲、娱乐场所而受到别墅消费者的欢迎，将是今年的一大发展趋势。

　　作为别墅与公寓的中间产品，经济型的联排叠加别墅既能满足居住者对别墅空间的向往，而价格又在买家的承受力范围之内，因此逐步成为了自住者的关注热点。在经历了宏观新政以后，非独栋别墅的销量超过了独栋别墅。而独栋别墅里，也是中低端的产品更受消费者青睐。统计数据显示，去年前10个月，成交套数排在前十位的别墅项目中，有6个项目的套均总价低于400万元。据中介透露，总价150—160万元的别墅最好销。松江、青浦的某些别墅楼盘就凭借其7000元/平方米左右的较低单价，加上同类楼盘中较出色的产品水准，取得了不错的业绩。可见，在保证产品质量的同时，如果具备价格优势，一样能得到市场的认可。陈晟认为，2006年最好销的仍然会是经济型别墅。

　　成交集中于两头

　　在目前的别墅市场，成交仍然是两头热，也就是高端和低端成交旺盛，预计2006年这样的局面仍然不会改变。

　　对于高端客户来说，价格等方面的市场因素敏感度相对较低，而对于产品的综合素质要求则比较高，有个性、有特色的产品更能受到青睐。例如位于金桥的某高端楼盘，凭借其纯正的西班牙风味，在市场上独树一帜，即使单价高过3万元/平方米，一样取得了良好的业绩。而位于浦东碧云板块的某楼盘二期，均价高达2.7万元/平方米左右，该案引入“会呼

　　吸的健康别墅”的概念，安装新风系统、外表石材、防腐木、透气涂料。设计上也很独特，三层别墅，三面堆土，底层形成半地下室，加上其碧云社区的高品质环境，销售情况不错。

　　而对于中低端客户来说，现在开发商与购房者之间存在着对户型安排上的矛盾，开发商为了追求利润，一般把别墅建造为三层，而对于大多数别墅买家来说，认为两层就够了。如果平衡这之间的矛盾，根据不同客户的需要，有不同的规划也是值得开发商思考的。

　　造型风格多样化发展

　　在别墅的风格方面，外来风格一向占据主导地位，在上海尤其是西班牙风格的别墅较受欢迎，因为其方正的外形给人以实用之感。但照搬外来风格显然也有些不适宜，对于上海这类南方城市来说，其实在别墅建造地下室并不适合，因为容易湿潮，而太阳能热水系统的利用率也没有北方利用率高。

　　从别墅市场的发展来看，符合中国地域气候、生活习惯，现代时尚的中国风格别墅将会最终取代“原汁原味”的舶来风格。但这需要一个过程，因此预计2006年还是一个“百花齐放”的局面。而现在，已经能从某些别墅楼盘嗅到“中国味”了，比如位于南汇的某别墅楼盘，在交房时会将每户的私家庭院做好，根据花园大小的不同种植多棵不同种类的成年树种等。