自政府严格控制高档商品住宅用地并停止了别墅用地的审批后，城市别墅这一新型的别墅概念渐成风潮，成为极具潜力的新一代别墅物业。

    城市别墅一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15——30分钟，主要满足人们第一居所的要求。周边应有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，且区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。综合了以上诸多优势，城市别墅因而备受自住型购房者的关注。而别墅租赁市场行情的持续走高，加上别墅项目的日益稀缺，这一新兴物业的升值潜力也为众多投资者看好。

    据悉，即使在今年一季度的租赁淡季，别墅租金仍微幅上涨，此类别墅需求爆满，别墅市场的入住率和租金两项指标均不断上扬。平均租金报价为每月每平方米20.04美金，高档别墅的回报率达到了13.4％左右。自1998年以来，上海别墅的平均价格始终以每年8％～12％的速度增长，目前上海市场别墅类租赁物业的入住率维持在80％左右。

    浦东绿宝园、碧云别墅等几处高档物业更是达到100％的入住率，虽然上海楼市时有起伏，但这些高档物业却一直保持高位的租赁价位和常盛的市场。其中，租客不少是跨国大公司的总裁级人物，外来人士强大的购买及租赁需求，很大程度上助长了沪上高档物业市场的良好走势。

    据统计，近2年来，合计50％以上的高档楼盘被外来人士“抢购”，其中境外人士占30％～40％。2003年在上海别墅的购买人群中，上海籍人士仅占到37％左右，外省市买家占了近27％，港澳台同胞买家则占到28％，外籍人士购买者占8％左右。2004年外国人沪上就业比去年同期增加了25％。随着境外公司和外籍人士不断入驻上海，对高质量别墅的需求还将不断增长。

    需求的旺盛带动了价格、租金的上涨，且由于别墅的占地都比较大，随着上海土地进入新一轮的快速增长，地价的大幅升值也使别墅大大增值。此外，相比其他各类投资形式，投资别墅的回报率已达10％－20％。而城市别墅第一居所的特性，刺激了上海部分中高收入家庭别墅需求。可以预见总价控制较好的城市别墅，其价格在未来相当长的时间内，还将保持向上的势头。