土地估价师1994年资格考试试卷(土地估价实务)
本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分）土地估价报告：
一、评估对象概况：
××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：
1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程：
土地部分
1．征地成本费：
根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米
2．三通一平费用：86.00元/平方米
3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6．单位地价：267.23元/平方米
7．年租金额：
年纯收益（年租金额）=地价×还原利率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
1．已拆除和待拆除部分：
名称
面积(平方米)
结构
成新
重置价(元/平方米)
估价额(元)
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
16
砖石棉瓦
7
200.00
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
28
砖混
9
390.00
9828.00
化验室
28
砖混
9
390.00
9828.00
库房
112
砖石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合计
66991.00
2．出租部分
二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。
房屋部分：重置价 620元/平方米
小区配套 48元/平方米
商业网点 40元/平方米
合 计 744元／平方米
估计额=744×138.6=103118.40（元）
土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）
年租金额=121637.44×9％=10947. 37（元）
五、土地和二楼会议室总租金额：
年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）
六、评估日期
七、评估人签字：
一九九三年二月十八日
2．（本题30分）土地资产评估报告
第一部分
一、委托评估方：××
二、受托评估方：××
三、评估目的
××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四、评估依据
1．国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；
2．国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）；
3．××厂的《国有土地使用证》：
五、评估对象
1．土地使用权面积：470955.31平方米；
2．建筑占地面积：307390.29平方米；建筑覆盖率：65.27％；
3．建筑面积：268087.03平方米，平均容积率：56.92％；
4．用途：工业生产性用地；
5．开发状况：五通一平熟地；
6．座落：XX。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股份价格。
七、评估价格年期
五十年国有土地使用权价格。
八、评估价格货币种类
人民币。
九、评估基准日期
一九九三年十二月三十一日。
十、评估结果有效期
自评估基准日期起半年。
十一、评估结果
1．土地资产总额108319721元人民币；
大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整；
2．单位面积价格：每平方米230元人民币。
十二、评估单位及估价师：××。