二、物业管理运作服务
本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下：
(一)物业管理运作服务
大楼保险事宜
大楼管理入力资源
保安服务
清洁服务
维护保养服务
财务管理
租务管理
停车场管理
处理租户投诉
园艺保养及节日布置
公共关系
租户联系及管理报告
1、大楼保险事宜
本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。
2、大楼管理人力资料
●配合大楼所需，聘请及培训合适员工负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；
●制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等；
●在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。
(二)管理运作组织表
就**物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：
管理员工编制
职位 日班 夜班 工作时间
物业主管(1) 1 —— 0800-1700
物业管理员(5) 2 3 0800-2000(日)
2000-0800(夜)
维修保养员(1) 1 0700-1700(日)
停车场管理员(1) 1 0800-2000(日)
(1)管理运作进程
①业主与**物业管理公司
物业管理的运作由业主委任**物业管理公司指定管理经理人，负责本物业的一切物业管理事宜，本行则直接向业主负责并需定期或每月提交管理报告和物业财务资料。
②**物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员
本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹及处理日常管理事宜。而其他管理人员也将配合大厦运作需要设置适当人员。本公司总公司物业管理部专责人员将会同驻物业主管定期与业主沟通及检讨有关各项管理运作事务。
②**物业管理公司与基层管理员工
各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配及训练，该级别的管理员工将着重选择有实质经验的管理人员，务求能配合日常管理事务运作。本公司将负责督导及培训各管理员工的专业管理知识，使其能在理论中实践实质管理工作。
(2)管理员工的工作细则
①物业主管
●技其职权所属，紧密监管其辖下各员工的日常工作；
●编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当值，避免出现人手不足，或冗员过多的情况；
●每日呈交工作报告给公司物业管理部；
●主持每周工作会议，检讨工作表现，并籍此沟通各阶层工作人员；
●巡检其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：
清洁情况满意
保安系统操作正常
排水系统正常
空调供应正常
园艺摆设满意
走火通路无障碍物阻塞
后备系统正常
●第一时间处理投诉，并确保事件已圆满解决为止；
●协助安排物业管理部负责人员探访广场承租户；
●遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面；
●熟悉所有紧急情况处理步骤，台风预防措施、放火设施、紧急出路位置等。
②物业管理员
●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线；
●随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定；
●绝对服从合理的工作指示：
●驻守岗位、巡视或监察物业范围，如发现任有可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管；
●尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人士支援；
●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，并通知主管代安排接班。
②维修保养员
●按照主管指示执行修缮程序或其他应急职务；
●负责广场内一切维修工程，如经由上级认定要由指定承包商保养的例外：
●维修工程进行时，应尽量避免对用户造成不便；
●倘若工程进行时，涉及停电、停水、停空调时，需由上级决定，并发出书面通告预先通知；
●每日做好并提交工作记录以及各修缮纪录：
●领取工具时应填写申请表，及妥为使用，完工后应立即交回并及时记录；
●进行任何工作时，应以保证安全为原则：
●按时检查紧急系统，如抽水机、后备电力系统等。
④停车场管理员
●控制停车场管理系统及有关设施；
●记录日常进出大楼车辆资料及协调货运车辆上启运装卸货物工作；
●上／下班时协助疏导通道车辆流量：
●停车场内如发生意外，应知悉处理步骤；
●如发现有可疑人士在停车场内徘徊时，应立即呼唤其他管理员工到场协助；
●对停车场停放的车辆，如有警号长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内；
●未经主管同意，切勿代客停车；
●工作时必须穿上反光背心制服，以确保安全。
⑤清洁员工／承包商
●打扫及清洁所有公共地方，包括公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、洗手间及天台等；
●清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；
●所有公共地板打蜡；
●将废弃的用品收集及处置妥当：
●清洁及清除排水系统，以防堵塞：
●按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁职务或特别服务；
●所有在高空外墙工作之清洁员，必须配带安全设备，违者一律处以纪律处分：
●所有清洁工具、用品，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为盗窃论，外包厂商工具器材例外。
