Condo酒店三大风险应对之策

    对开发商的挑战：
   
    对开发商而言，最关键的问题是如何通过合理的项目设计，在开发商、酒店经营者和最终的物业拥有者三者之间实现利益平衡。

    其次，Condo酒店必须针对特定的持有者、经营者和特定市场而设计开发。考虑到酒店经营需要保持持续稳定，必须在设计阶段做充分的市场调查确定房间供应量，保证充足供应。

    为了解决这两大问题，开发商必须关注以下问题：

    1．所有利润都通过前端销售实现，还是在酒店的运营中分成？这是首要问题，决定开发商是否与物业的长期利益产生直接关系。

    2．如果在酒店项目的开发和运营中出现资金短缺问题，开发商是否支持？从哪里获得资金？

    3．项目协议的设计中对业主委员会（homeowers association, HOAs）的权力和责任如何界定，以达到对项目的最大支持？

    4．赋予酒店经营者多大行使权力的自由，才能最大限度实现项目的价值和利润？

    5．如何通过法律手段平衡酒店经营者和业主的权力？

    6．需要多少个公寓单位？需要有多少个座位的餐厅、酒吧？

    7．是否有足够的房间满足各种规模的会议场所需求？会议空间应该设计多大面积？

    8．是否有足够及稳定空间提供给从前台到维修的服务人员居住和工作，以保证高效率和服务水平？

    对酒店经营者的挑战：

    对酒店经营者而言，选择好的项目是最关键的。如果能在开发商开发之初就介入是最理想的。事实上，这也是一些品牌酒店经营者所采用的方式。

    如果Condo酒店经营体制不能提供足够的房间和盈利潜力，业主和投资方可行使终止权。

    终止经营可能意味着，如果投资方和业主发现项目无法创收，一个Condo酒店项目很可能失败。但是，如果酒店经营者能够将一个Condo酒店项目运作良好，则会发现其比传统酒店的运营风险更小一些。事实上，业主们也更希望能长期稳定地保持酒店经营的一致性。

    具体到运作阶段，酒店经营者在处理与业主关系方面，需要注意以下几个问题：

    1．是否有足够的旅馆房间出租业务所得，来支持无利润或低利润的传统业务？例如公寓业主要求的一些服务，如食品和饮料服务。

    2．如何分配成本，以保持足够的灵活性，并满足演变和创新，同时也满足公寓业主的合理期望?

    3．如何保证资金被用于维护房间和服务质量的统一性，以满足酒店客人对酒店服务水平的苛刻要求?

    4．如何操作需要得到多数业主同意才能解决的争议性问题?

    5．如何公平分配酒店房间的出租？如果单位业主觉得收入不理想怎么办？

    对业主的挑战：

    尽管Condo酒店的平均回报率十分诱人，但“高回报”在很多时候仍然意味着“高风险”。投资者以高出普通住宅15%以上的价格买入Condo酒店物业，对投资回报必然抱着很大期望。不少人会失望地发现每单元的租金回报低于预期，再加上管理费、贷款还款的居高不下，最终的投资回报率很可能并不理想。

    为了在市场上林林总总的Condo酒店项目中挖到真正具有投资价值的“真金”，成熟的投资者必须搞清楚的问题有以下这些：

    1．项目开发商所提供的回报预期是否合理，是否建立在系统的市场调查之上？

    2．酒店管理者收取的管理费究竟包括哪些项目？通常来说，可能包括电、水、暖气、地税、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支（门前铲雪、割草）等。但每家公司收取的费用不同，涵盖的收费项目也不同。

    3．合同中是否设置状态保证（Status Certificate）条款？该条款目的在于调查管理公司的经济状况，核对管理费的金额、包括哪些项目、未来管理费的升降幅度等等，由此保护买家的利益。

    4．业主委员会对酒店经营者有多大影响力？业主委员会如何评判酒店经营的业绩，采用什么标准？

    5．开发商的项目计划中有没有为业主提供金融顾问等投资辅助的增值服务？有没有酒店经营者之外的酒店管理顾问机构帮助业主评估酒店业绩？