Condo酒店开发的共赢之道
Condo（共管式分户产权）是如今北美楼市最热的关键词。尤其在大都市，Condo类型的物业成为投资和置业首选。反观国内，Condo类型的物业形态如产权酒店、酒店式公寓、Condo社区等名词层出不穷，却迟迟不见市场的认可。从Condo酒店的美国模式中，我们也许可以找到一条Condo开发的共赢之道。
从事房地产行业，所能获得的最大满足或许就是通过一个项目的开发或交易的达成，让多个参与方都成为赢家。
一个完美的项目，最终应该给买家、卖家、开发商、借贷者、承建商、管理者和经营者、社区乃至整个地方经济都获得应有的回报。反之，如果是一个失败的项目，往往导致所有参与方的损失。
Condo Hotel（共管式分户产权酒店，简称Condo酒店）的开发从20世纪80年代开始在全美乃至全球掀起热潮。Condo酒店的开发如何实现共赢局面？这是所有从事这类物业的开发者最关心的问题。
毫无疑问，实现共赢是可能的。但如果处理不当，也很有可能是多输。为了实现共赢，避免多输，开发商、借贷者及其他参与者都必须受到保护，并吸取已有的成功经验。
Condo酒店：共赢典范
Condo物业投资热潮使得许多人认识“Condo”这个名字。然而，真正了解“Condo”的人却不多，不少人以为“Condo”就是公寓；又有的以为有泳池等多种娱乐设施的就是“Condo”，国内也存在许多误解。其实，所谓“Condo”是“Condominium”的简称，是共管之意，是一种对分享业权的物业的统称。分享业权的物业已有数百年历史，于20世纪50年代传入北美洲。经过几十年的发展，至今共管业权的物业在大多市场已根深蒂固，所占市场份额越来越大。
作为一种产权类型，Condo可运用于各种物业形态。Condo酒店就是其一。
作为共管产权的一类，“Condo酒店”实际上只是一个宽泛的界定，在国内较为流行的两种翻译是产权式酒店和酒店式公寓。但在国外的实际运用中，Condo酒店指拥有酒店和住宅功能的多种系列产品。一些Condo酒店项目包括传统的经营性酒店，同时带有部分个人拥有产权的住宅，但并不出租给公众；另一些Condo酒店项目则既包括传统的经营性酒店，又管理着部分个人拥有的公寓，这些公寓通过签署租赁协议，由酒店提供给公众租用；还有一些Condo酒店项目则全部是个人拥有产权的公寓，由酒店负责管理和出租。国内目前开发的产权式酒店大都属于最后一类。
在美国，Condo可以酒店品牌命名，也有另外取名。公寓业主获得酒店设施，家政、停车等服务的权利都视项目而定，有的项目可以享受，有的项目则不赋予业主权利。在美国，Condo酒店所得的租金收入基本按出租公寓平均每单位收入计算。对于业主而言，是否将公寓交给酒店管理、收取租金收入可以是自愿的，也可能是强制的，这完全取决于购买产权时的协定。有的公寓业主可以不受限制地使用所拥有的公寓，有的则被限制使用。
在美国，Condo酒店项目投资回报率高达25％～30%，而传统酒店的投资回报率仅有10%~ 12%。由于消费者、经营酒店者、借贷者、开发商共同看好Condo酒店的市场前景，使得这类物业的市场异常火爆。
在美国，特别是对于即将退休的在婴儿潮时期出生的人来说，对拥有房地产资产有着特别浓厚的兴趣，一部分是出于个人原因，另一部分则是出于投资目的。拥有临近度假地的资产，提供酒店式的舒适和方便，使得Condo 酒店可以成为有吸引力的选择。加上良好的投资潜力，特别是将公寓出租所得支付维护费用，使Condo 酒店大受欢迎。
借贷者们则发现，给Condo酒店项目提供贷款拥有巨大吸引力，因为Condo酒店的销售一般很快，回笼现金的风险大大降低。
成功关键：
开发商与酒店经营者联手
对于开发商而言，Condo 酒店无疑是一个大金矿。在以往一般的酒店项目中，建筑成本负债率一般为50％至60%。而在酒店项目中加入Condo这一新元素，由于销售前景的看好，通过融资就可以解决将近90%的成本。
另外，Condo 酒店项目一般还能比同档次住宅项目实现15%~40%的价格上浮，难怪发展商们热衷于Condo 酒店模式的讨论和开发。
对于酒店经营者而言，他们当然愿意看到更多挂着其品牌的酒店上市，一方面实现几乎零成本的品牌拓展，另一方面又能收取更多的加盟费和管理费，可以说是有百利而无一害。如果业主将公寓委托出租，还可赚取额外管理费用。
于是，美国各个开发公司纷纷与品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；各品牌酒店也积极介入和寻找正在开发的房地产项目，与开发商共同打造新的Condo酒店，同时积极改造成型的地产项目和酒店，将其改为Condo酒店。
从开发商到名牌酒店经营商再到投资商纷纷介入Condo酒店物业，豪华连锁酒店——希尔顿（Hilton）、喜达屋（Starwood）、四季、万豪（Marriott）、里兹－卡尔顿（Ritz-Carlton）目前已经介入这股新鲜的酒店业和房地产业嫁接的流行趋势中。里兹－卡尔顿（Ritz-Carlton）的负责人甚至认为：由于Condo酒店盈利能力比传统酒店更强，所以公司将不再管理没有加入Condo的酒店。
就连传统上不参与住宅项目的豪华酒店品牌也开始进军酒店公寓物业，如凯悦酒店（Hyatt）旗下的君悦酒店(Grand Hyatt) 、文华东方酒店（Mandarin Oriental）、希尔顿旗下的康拉德酒店（Conra）。
旧金山Kimpton 酒店展开了与菲勒(Falor) 公司的合作，将其位于迈阿密的名为Mayfair的传统酒店转换为Condo酒店。菲勒公司在佛罗里达州南部和芝加哥等拥有和经营着11家Condo酒店项目。近期菲勒公司更是购置了芝加哥71 酒店，将转换其为品牌酒店公寓，此外还在洛杉矶、波士顿、纽约寻找和收购其他传统酒店，希望将其转换为品牌公寓酒店。
反观中国的一些产权式酒店，根本没有品牌酒店公司做后期的经营管理，多数都是一般的物业管理公司号称提供酒店式服务，既无品牌优势、更无实质酒店服务内容，最终在市场上招致失败的结局。
风险控制：精确到每个环节
但是，开发Condo酒店项目并非全无风险。法律架构、设计、施工、营销、酒店管理各个环节相互影响，任何一个环节看似简单的变化都会波及到所有其他环节，隐藏的问题一旦暴露，便可能引发各方的矛盾和争端。很多Condo酒店的开发协议中，为了维护全体利益，规定一些决策必须得到多方的一致通过。一旦整体结构出现裂缝，很可能导致决策缓慢乃至项目瘫痪。
一个成功的Condo酒店项目要求复杂而明确的法律和业务条例，界定多方参与者原本纠缠不清的利益。此类交易牵涉到一整套结构复杂，即使是最精明的交易者也很可能因为急于追求开发利润，而在层层叠叠的细节中迷失。
不仅如此，许多传统酒店开发商进入Condo酒店市场时，并没有充分的知识准备。他们除了对工程质量有所了解之外，对于Condo酒店的特点一无所知。这些不利因素如果处理不当，就很可能在前端交易中暴露出来。
因此，在Condo酒店开发的各个环节，都必须严格注意风险的控制。其中，营销和法律细节是关键。
由于Condo酒店是一个相对较新的资产形态，在营销环节中，如果营销代表没有得到与此有关的正确训练和监督，就会极大影响营销效果，最终，可能极大损害发展商的潜在利润。
对于最终的投资者而言，Condo酒店的销售价格，往往不是他们考虑的最关键因素，后期的经营管理模式才是关键。所以在营销中必须突出管理模式的亮点吸引投资者。
在法律上面，最敏感的问题莫过于“投资回报”。在营销过程中和签订的合约中，开发商和酒店经营者必须避免强调Condo酒店的投资回报，因为没有人能够保证。如果销售方在合约中谈到投资回报，那么很可能触犯法律。但实际上，这又是购买者真正关心的。当然以投资为目的买房是不违法的。因此，通行的做法是在合约中写上“所有权包括将共有产权资产交由租赁协议处置”的说法。