走出房地产市场调查的误区

    谁都知道做房地产投资，必须做好充分的市场调查，在了解清楚市场后，再做决策。
　　然而，现在国内的一些房地产开发公司通常是先抓项目，拿到项目后再 做市场调查，这如同你买进了某种股票后，再去调查分析该股的业绩、投资 价值，此时此刻发现手中持有的是“夕阳股”也为时已晚。正是事前缺乏真实、准确的市场调查作保证，才造成这种盲目、被动的局面。
　　以北京为例，房地产业的市场调查已不适应市场需求，急需走出一些误 区，尽快提高市场调查的整体水平。
　　一、现在普遍存在调查结果不真实、实用性差、不适应北京市需求的现 象。在一些发达国家，由于经济实力和技术的保障，无论是大到整个地区房 地产市场交易量的统计，还是小到每一位购房者的收入及纳税情况，都可通 过完善健全的社会统计调查体系立刻显示出来。 开发公司在千方百计地寻求好项目，而滞后的市场调查报告却严重误导 着投资决策。对开发商而言，可以说至今北京市还拿不出一份令人满意的、 有权威的房地产投资的市场报告。现在面市的房地产市场调查报告，虽然有 一些新数据，但体例和分析方法没什么创新和突破，作出的结论很难适应和 突破，作出的结论很难适应市场需求。比如搜集的数字中，缺乏真正官方公 布的有效数字，而搜集的各级行政主管部门有关的数字与实际情况相差很 大，从计委立项到规划局审批的项目在数量上有差距，从办规划证的到办开 工证的又差很多，领了开工证的项目不一定真开工，还有一些没领到开工证 的先开了工。从这里就可看出在宏观供给量上，调查公布的数字与现实情况 有出入。再加上人为杜撰的因素，这样的所谓统计数字或指数就失去了对市 场的帮助、指导作用。
　　二、因为房地产不是普通商品，房地产的市场调查有专指性。在通常的 市场调查中，人们认为调查对象越多，得出的结果越准确。然而，在房地产相关的调查中，并不能简单地从调查结果中推测出房地产市场的变化。因为 买得起房买不起房是一回事，想买什么房又是一回事。您在下岗职工或效益 较差的企业职工中做关于商品房的市场调查，恐怕是选错了调查对象，商品 房市场短时间内服务的就是先富起的人，作为普通工薪百姓现在谈买房的人 还是少数。再比如在一次房展会上某开发商做的一个现场调查，很大一部分 是对被调查人购买行为所作的统计。一般情况下，人们对房屋的需求是越大 越好。但当你确认一个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后， 却出现起居厅30平方米，主卧室20平方米，二个次卧室分别为12至15平方 米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会大大突破首先确认的100平方 米。这种矛盾的结果造成调查失去意义。原因在于调查表设计不合理，不应 出现面积实数误导的矛盾调查，这样的结果将直接导致开发商判断错误。
　　三、房地产市场调查表内容设计要有前瞻性。关于超前设计的调查，比 如网络在住宅中的设计，在北京是不是超前的设计？做房地产开发的要有发 展眼光，不能仅看到现在上网速度慢、网上实用信息少、可利用价值不大、 费用较高，应认识到这些大环境正在不断改善，网络普及的速度出乎人们的 预料。现在北京已出现一些高档住宅项目每户两部以上的电话线接口和独立 的INTERNET网接口，先进技术得到广泛应用。其实在国外，像新加坡的开发 商在寻找物业卖点时，早已转向住宅物业的智能化网络应用。因为房地产项 目开发周期长，房屋使用周期也长，比起其他商品，建筑的设计一定要超 前，房地产市场调查的内容设置也要超前，这样才能真实反映未来市场需 求，为开发商起到参谋作用。
　　四、房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和 可操作性。对开发商而言，市场调查实际是利用这个信息平台，为房地产开 发商提供准确、全新的动态信息。近两年出现的指数热，由于各种物业市场 尚未达到高度发达的程度，各种调查透明度不大，样本采集也不广泛，没有 准确的代表性。专业调查公司得出的结论受经济利益的影响，不能令人完全 信服。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意 义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果， 还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司 推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。
　　五、由于房地产供应是实的，流量是虚的，所以调查统计必须站在中间 立场，才能产生准确的数据。做房地产市场调查需要第一手资料，有业内资 深专业人士和公众媒体参与，调查才有可信度。