地权管理基础知识

所谓地权，即土地所有权，按经济界理论，地权即土地产权，是财产权的一种类型。
地权管理是指有关土地财产权（所有权、使用权、收益权、处分权等）方面的行政管理活动，是国家用以确定、调整和处理有关土地产权及权属变更的一系列管理活动。
一、国有地权管理
国有土地是指国家拥有土地所有权的土地。有关国有土地产权的管理活动称国有地权管理。在我国国有土地包括国有城镇土地和国有农村土地。
国有地权的划拨
国有地权的划拨，是国有地使用权流转的一种特殊方式，是国家的国有土地使用权无偿地让与土地使用者，土地使用者只要按一定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而不必向国家（政府）交付任何费用与租金。
根据《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十三条的规定，下列用地的使用权，确需必要的，可以申请以划拨方式提供土地使用权。
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公共事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4、法律、行政法规规定的其它用地。
国有地权的出让
我国国有地权出让是指国有土地使用权的出让，是国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让土地使用权一般包括了下列内容：
1、占有和使用土地的权利；
2、出租权，出让的土地使用权的出租受法律保护；
3、转让权和设定担保权，土地使用权人可将其权利让与他人，也可做抵押；
4、物权请求权，即排除妨碍、恢复权利人有效支配状态的请求权；
5、相邻权，即土地使用权相邻方应正确处理相邻关系。
当土地使用权因出让而发生转移，上述权利也随之转移。
国有土地使用权的收回
国有土地使用权收回是指政府依法收回用地单位和个人的国有土地使用权的行为。
根据《土地管理法》第五十八条规定，对下列五种情况之一的，由有关人民政府土地行政管理部门报往原批准用地人民政府或有批准权的人民政府批准可以收回国有土地使用权：
1、国家为公共利益的需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区建设，需要调整使用土地的；
3、土地出让等有偿使用合同约定的土地，使用期限届满；
4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
5、公路、铁路、机场、矿山等经划拨批准的土地。
对1、2种情况下收回国有土地使用权的，应对土地使用权人给予适当补偿。 
二、集体所有地权管理
土地的集体所有权是我国除土地国有外的另一种土地所有形式。《中华人民共和国宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有”。
按照《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记、造册、核发证书，以确认土地所有权。集体土地所有权的内容是集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。
集体土地征用
集体土地征用是指国家因建设需要，强制地将属于农村集体经济组织所有的土地收归国有。
按照《土地管理法》规定，土地征用采取“分级限额审批”制度。因建设需要征用属于集体所有土地，征用基本农田，基本农田以外耕地超过35公顷和其它土地超过70公顷的由国务院批准；数量低于国务院批准的三类土地征用，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
《土地管理法》规定，国家建设征用土地，按照被征用土地的原用途给予补偿。
三、外商投资企业建设用地产权管理
改革开放以来，我国制定的一系列法规明确规定，外商可以在中国取得土地使用权。根据外商投资企业的不同性质，取得土地的途径也有所差异：
1、合资企业与合作企业，取得土地使用权有两种途径。

（1）向合资（作）企业所在地县级人民政府土地管理部门申请；

（2）如果合资（作）企业所需的土地使用权已为中方合资（作）者所拥有，则中方合资（作）企业可将土地使用权作为企业的出资投入合资（作）企业，从而取得土地使用权。
2、独资企业。《外资企业法》未规定土地的使用权问题。可比照《合资企业法》的有关规定，即通过向企业所在地县级人民政府土地管理部门申请取得。
3、通过土地使用权有偿出让和转让，即通过投标买卖等方式取得。