小城镇房地产建设问题及对策

    小城镇建设是区域经济的重要组成部分，而“房地产业是拉动小城镇建设的被动型主导产业。所以，房地产业的发展对小城镇建设，对区域经济的增长，有着重要的作用。” 小城镇房地产开发是小城镇建设的重要组成部分，它不仅可以为人们的生产生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展。据测算，我国村镇住宅建设投资带动的相关产业的增加值约为每年4716.24～8322.78亿元。中国要走城市化道路，不仅加强对大、中城市进行建设，更重要的是加快小城镇的建设。在小城镇建设中房地产业的发展也存在着这样那样的问题，对这些问题进行深入研究的工作迫在眉睫。
　　一、存在的问题
　　1.房地产开发的区位选择不合理。
　　小城镇土地资源使用效率普遍不高，浪费闲置现象严重：有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感；有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒；许多“小散亏”乡镇企业和“大而全”的机关大院占据了镇中心区的黄金地段；许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散，形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难，投资过高，浪费现象严重等。
　　2.建筑形态缺乏特色，开发档次不高。
　　目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业的厂房车间大同小异，居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。
　　3.生态环境遭到破坏。
　　一些房地产开发企业和城镇居民、乡镇企业乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内。
　　4.房地产隐形交易活跃，国有资产大量流失。
　　房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分开发部门没有经过政府的审批，办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位或个人，并没有向国家缴纳除开发成本所获收益以外的土地收益；不少用地单位将房屋或使用场地出租，以土地联建公房，一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益；“合作建房”的交易在发生过程中，不是完全照税收政策的规定形式，而是在其他表面形式如“联营”、“租赁”等掩盖下进行，这些企业不办理固定资产的转移，致使交易的进行只表现在双方协议上，产权未作转移，税款无法征收，土地资产也随之流失。
　　5.物业管理落后。
　　从小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。
　　二、 问题的成因分析
　　小城镇房地产开发中存在的这些问题既有机制的原因，又有观念的原因。从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。具体来说，主要有以下几个原因：
　　1.规划滞后和建设的盲目性。
　　我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展。主要表现在：土地利用规划滞后于小城镇建设规划，从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂……规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。
　　2.房地产开发投资能力不足。
　　房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范。这种状况导致了在小城镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大；预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格的高抬，形成农民进城和投资开发商进入的高门槛；小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
　　3.相关配套改革滞后。
　　小城镇房地产开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：①城镇行政管理体制不适应。小城镇存在着“条块分割，多头管理”的现象，一些问题在条上是“管得着，看不见”，而在块上是“看得见，管不了”，协调管理难；另一方面，城镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。②城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得小城镇房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。③农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。④土地使用制度改革滞后。
　　4.小城镇房地产企业素质不高。
　　在小城镇从事房地产开发的建筑企业绝大多数是农村的建筑队，这些企业都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题。他们在建造过程中，容易忽略住宅的质量、风险等高层次的东西，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。
　　5.小城镇房地产市场发育不完善。
　　目前，我国正在经历计划经济体制向市场经济体制的转轨，市场特别是房地产市场的发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力等，房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。
　　三、 对策分析
　　小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，受到需求和供给等因素的影响，同时受到地区经济和社会发展水平的制约。
　　1.以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展。
　　小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业、商业和服务业向小城镇聚集；另一方面，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力。
　　2.编制科学的规划。
　　小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇建设进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。
　　3.完善配套管理措施。
　　小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。首先要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次要不断深化土地使用制度改革。可以实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设。同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法。再次，完善社会保障制度。
　　4.加强宏观调控。
　　首先要加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格；对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，加强对项目建设的监理。其次要规范小城镇房地产市场，使得房地产业稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。
　　当前，各地政府将小城镇建设工作搞得如火如荼，如何做到资源的优化配置，达到社会效益和经济效益双丰收，还有很长的路要走。