房地产保险

    一、房地产保险的概念 
    房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。房地产商品是一种高价值资产，在设计、产、销售、分配和使用的各个环节中一旦遭受意外事故，则损失巨大，但如果参加了房地产保险，这种损失就能降低到最低限度。因为房地产保险将众多投保人的保险费集中到一起，建立起强大的经济后备，可以为遭受损失的投保单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。 
    二、房地产保险的种类 
    （一）房屋财产保险； 
　　（二）房屋利益保险； 
　　（三）房屋责任保险； 
　　（四）房屋建筑工程保险； 
　　（五）房屋抵押贷款保险； 
　　（六）房屋系列综合保险。 
    三、房地产保险的组成要素

    房地产保险的组成要素即是房地产保险运行的必备条件， 要有：

    （一）建立保险基金保险基金的建立是保险人履行赔偿义务的重要物质基础，是房地产保险业务经营的必要条件。房地产保险基金是房地产保险公司向投保人收取的保险费，或称保险付款的总和，是专为应付意外事故的损失而作经济补偿之用的特殊资金。保险费的确定主要根据房地产的保险金额、保险费率及保险期限。
　　（二）房地产投保人房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险费的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地产投保人必须是被保险房地产的所有人或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。 房地产投保人具有以下义务：
　　1.按期如数交纳保险费；
　　2.被保险房地产一旦出险，如实向保险人报告发生危险的情况； 
　　3.在房地产保险中，投保人应当及时维护被保险房地产的安全，并接受保险人对房地产安全的监督和合理建议，切实做好安全防灾工作；
　　4.房地产保险范围内事故发生后，投保人应及时通知保险人；
　　5.投保人当事故发生时，应积极采取措施，以防止损失的扩大；
　　6.如果投保人将房地产出售或转让给第三人,当保险责任范围内的自然灾害和不幸事故发生而造成经济损失时，如按合同规定，需要通知保险人的，应及时通知。 投保人有权按保险契约向保险人索赔，获得约定的保险赔偿 
　　(三)房地产保险人 
　　房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人，如保险公司。房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。
　　保险人的义务是：
　　1.在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照合同规定并进行调查后审定的损失费，叫做保险赔偿，又称理赔；
　　2.当保险事故发生后，保险人应该立即履行 对投保人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况，核算 确定经济补偿金额予以赔偿；
　　3.积极开展保险房地产的防损工作，及时检查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。 
　 保险人的权利有：
　 1.按照合同收取保险费，这是保险人最基本的权利；
　 2.保险人有要求房地产投保人按合同履行义务的权利；
　 3.有适当灵活使用保险金的权利。 
　 （四)房地产保险的可保风险在房地产经营的各个环节，不可避免地存在诸多风险，会引起巨大损失，保险是减少风险的一种有效手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人承保的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可保风险条件有以下几点：
　　1.风险必须是偶然的 指风险导致的损失具有不确定性，既有发生的可能性，又不是必然发生的。就某一具体的保险标的物而言，什么时候发生损失，以及发生损失后损失的程度，人们都无法事先预知。
　　2.风险导致的损失必须是意外的意料之中的损失是不能保险的，如房屋折旧，另外，被保险 人故意行为造成的损失也是不予承保的，如被保险人故意或唆使他人纵火。
　　3.风险属于纯粹风险，而不是投机风险 投机风险是指那些风险发生的后果既有损失机会又有获利可能的风险，如房地产经营本身既有赚钱也有亏损的可能，房地产市场价格波动，也会使有的人亏本或获利；纯粹风险是指那些只有损失的机会而无获利可能的风险，如房屋遭受火灾、水灾等。 保险承保的风险必须是纯粹风险。
　　4.风险必须是大量的同类标的物均有遭受同类风险损失的 可能性 大数法则是保险赖以建立的数理基础，大量同类风险的发生，才可能使保险费率制定建立在可靠的数理统计基础上，也就 是说，风险具有宏观的确定性与微观上的不确定性。
　　5.风险损失必须是能以货币衡量的，具有较大损失的可能性 保险本身实际上是经济上的风险转移行为，不能明显地表现 为经济损失的风险，不能以货币衡量的风险，造成损失轻微的风险，是无法承保和投保的。 房地产风险种类众多，但只有符合以上条件的特定的。可保的风险才能以保险责任的形式，反映在各种保险的条款之中，保险人只对保险责任范围内的风险事故或约定事件所遭受的损失负责。 
　　(五)房地产保险合同房地产保险合同又称保险单。保险契约，是保险双方当事人之间订立的明确双方权利和义务的协议，属于经济合同的一种。 它的主要内容包括：
　　 1.保险标的及金额保险标的是指保险载明的特定的投保对象，它是确定保险关系和保险责任的依据；保险标的金额即保险金额，是指当事人约定在保险事故发生后，保险人负责赔偿的最高限额，它既是保险人赔付的依据，又是计算保险费的基础，一般是通过对保险房地 产的估价确定的。房地产投保当时的实际价值就是保险价值，保险人和投保人在保险价值内，根据投保人对该标的物存在的利益 程度和保障愿望，确定保险金额，作为保险保障的最高限额。比如，一幢价值100万元的别墅，如投保100万元，则是足额投保，如投保50万元则是部分投保，假设在一次火灾中别墅损失 80％，则前者可获赔80万元（100万元x80％），后者获赔40 万元（50万元x80％）。在保险合同中，对于保险标的的有关事 项，如位置。结构。构造、面积等，必须按合同要求详细填写。 　　2.保险费
　 保险费是房地产投保人为请求保险人对其保险的物业及利益 承担保险风险而支付的与保险责任大小相适应的价金。房地产保 险费一般以千元为单位，即每千元房屋保险金额交纳若干元保险 费，它根据具体的保险范围。保险责任以及险种来确定。如一套 价值50万元的商品房全额投保，保险费为卫元／千元调年，则1 年应交保险费500000x l元／千元.年=500元。另外，也可采 取保险储金形式来交纳保险费，即在投保时存一笔储金，保险期 满，保险公司只退还储金的本金，相当于以储金的利息作保险费。 
　　3.保险责任
　　 保险人所承担的风险项目在房地产保险合同中称为保险责任，或叫责任条款。责任条款列明保险人承担的风险种类，叫保险风险。保险标的因保险风险而遭损害，叫保险事故或保险事件。保险责任就是当保险事故发生时，根据保险房地产的损害程 度，保险人在保险金额限度内应负的经济赔偿责任。
　　4.保险期限
　　指房地产保险合同的成立和终止时间，保险合同从生效到终止日的期间。在这一期间内发生的保险事故，保险人负经济责任。为了确保保险合同的效力，投保人和保险人双方在订立房地产保险合同时，必须对期限达成协议，在房地产保险合同中载 明。房地产保险期限一般以一年为期，但也有长期和短期保单。
　 5.违约责任
　 房地产保险在合同中明确规定违约责任是相当重要的。因为房地产保险合同是最大诚信合同，双方当事人任何一方不履行义务的行为，都会造成种种不利后果，所以房地产保险合同应把违约责任列入。房地产保险合同的订立一般先由投保人到保险公司提出申请，填写投保单，交清保险费，然后由保险公司发给保险单或保险凭证，这时保险合同即告成立。