商业房地产规划的实质是对商业资源的规划，其原理归纳起来四句话：“按照消费资源配置商业设施；按照人口商业发展趋势预留空间；按照城市文化、历史的积淀，决定商业的形象；按照消费的审美倾向选择建筑的风格”。

    消费资源决定商业设施。在城市规划或商业设施的规划中，一直没有把“消费”作为一种资源来保护开发、合理利用。消费是经济发展的主要动力之一，没有消费，就没有商业销售，没商业销售的商铺就没有使用价值。在商业地产规划时，应根据有多少人口、有多少消费、有多少商业的销售服务的需求，才去配置多少商业设施，按人口的“吃、穿、用”、“黑、白、绿”的不同消费的需要去规划各种商业设施。

    城市化进程决定商业设施必须预留空间。在我国，目前大部分城市还处于城市化的进程之中。城市化的发展，对一个城市、一个区域而言，城市人口聚集程度提高，相对应的是第三产业在产业结构中的构成提高，并导致商业设施的需求量增加，而城市规划必须对这些消费、人口的增量的数量、速率，按照不同的规划周期预留出发展空间。

    文化决定商业设施的形象和风格。不同的地域有不同的历史、文化的积淀，全国著名的商业设施都反映了这点。北京有王府井，上海有淮海中路、外滩，杭州有湖滨等等，这些知名的商业设施无不折射出区域的文化特点。在商业设施规划中，既要反映城市风貌、城市形象，又要反映今人的文化诉求，商业设施要从不同角度去满足消费的需求和商业的需要，以商业为侧重点是必要的。