房地产和金融结合是一个自然的过程。

从房地产开发经营的过程来看，大致要经过土地购买、开发建设、房产销售、房地产经营四个主要阶段，流动资金是串接各个环节的关键因素，这些都决定了房地产的开发经营不能脱离金融的支持。

从金融业的发展来看，以贷款为例，房地产占有很大的比重。此外，房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义不言而喻。

在发达国家，许多金融大亨都是房地产业的巨头，反过来，许多房地产巨头也拥有金融业的大量股份。这种现象在一定程度上也说明了房地产业和金融业的亲密关系。

从溯源看房地产金融创新

房地产和金融的结合导致了房地产金融的诞生。在变化加剧的市场环境中，房地产金融服务的创新在房地产业的发展过程中显得愈发重要。

其一，房地产金融创新需要“雪中送炭”。房地产金融创新一定是为了解决实际问题。否则再好的房地产金融设计方案也只是空中楼阁，无法付诸实施。

（一）从“大萧条”到住房金融改革

1929年到1933年，美国经济大萧条造成居民支付能力下降，储贷机构纷纷倒闭。为重新启动住房消费，美国于1932年由联邦政府为购房提供担保，形成提供长久性、低利率、分期还款方式运作的抵押市场。而1934年的《全国住房法》专门为中低收入家庭提供住房贷款保险。正是这两项措施的实行，重新启动了美国房地产市场，带动了美国经济复苏。

（二）从流动性问题到二级市场的开辟

1938年，美国成立了联邦国民住房抵押贷款协会，在市场萧条时从银行等贷款机构手中购买住房抵押贷款，为市场注入资金，解决资产流动性问题；在市场繁荣时通过销售活动抽回资金。

20世纪60年代末，美国经济出现衰退，于1970年发行了政府信用担保的MBS，成为证券化的标志。而1971和1980年发行了标准化的MBS，使抵押贷款证券化很好的为抵押贷款市场提供了流动性，促进了房产证券化。

美国三十年代的经济大萧条，促成了住房金融改革方案加速制订。银行资金流动性的要求，导致住宅贷款二级市场的开辟。

其二，房地产金融的创新还可以“锦上添花”。房地产金融创新还可以通过金融技术的巧妙设计和安排，在较好的金融产品基础上开发出更加适合投资者需求的房地产金融产品。

(一)住房抵押贷款证券产品的演进

住房抵押贷款证券化比较好的解决了抵押贷款市场的流动性问题，同时为资本市场提供了更多的投资选择。MBS产品的不断演进体现了金融技术在产品创新中的重要作用。

为了吸引更多的投资者，抵押担保债务（CMO）诞生了。这种产品以抵押贷款资产组合为担保，发行四个不同档次的债券。按照档次的不同，债券的本金偿还次序不同。满足了不同风险偏好投资者的要求，大大促进了抵押贷款二级市场的发展。

（二）置富基金的跨境操作

2003年，长实将旗下的多个商业物业资产组合打包到新加坡市场上市，这使长实能顺利的套现资金，同时置富基金的发行，使长实仍保持对这些物业的控制权。

由上面两个例子可看出，MBS的创新和REITs的异地操作，对美国抵押贷款市场的发展和长实集团套现资金、进一步开拓业务都起到了锦上添花的作用，因此，房产的金融创新对于市场的成熟和发展都起到了非常好的促进作用。

中国房地产金融创新借鉴

中国房地产市场经历了两年的快速发展，逐渐走向成熟的产业化阶段。但中国的房地产金融刚刚起步，当前市场环境下，仍然存在相当多的问题。

问题之一：鸡蛋大多放在一个篮子里。从当前房地产的融资环境来看，过分依靠银行支持，因此，巨量的资金通过目前尚不专业的银行供给体系来提供，所积累的金融风险相当巨大。

问题之二：盆中水温太舒适。竞争相对较少，企业缺少参与竞争的动力，缓慢的制度改革和慢节奏的工作环境，以及房地产业的高额利润，导致中国的房地产金融市场迟迟得不到有效发展，加上国家从产业政策上对房地产业的支持与保护，温室环境中成长起来的中国房地产业缺乏良好的发展环境。

问题之三：打一枪换个地方。中国的房地产企业普遍缺少长远发展计划，注重短期利益，只想快速回笼资金，很少长期持有物业。这种“项目制”的短期盈利方式是中国房地产企业缺少金融创新动力的另一根源。

针对以上出现在中国房地产业界的弊病，同时面对当前的宏观调控环境，中国的房地产金融创新可以从国外成熟的市场中获取一些借鉴：

1、多元化开拓融资渠道。充分发展当前国内的融资渠道，开拓上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等多元化的融资渠道，是当前房地产行业面临融资困境时需要解决的问题。

2、完善相关法律建设。税法的修订，产业基金法的出台，住房保险市场的完善，物权法的颁布都为房产金融创新铺垫出一个好的制度环境，因此相关法律制度建设是需要解决的问题。

3、加强风险管理，开拓金融品种。近期即将出台的固定利率贷款产品，同时国家开发银行和建行正在筹备的抵押贷款证券品种，都是非常重要的政策信号。

4、以商业地产作为REITs的切入点。对于目前国内发展商来说，商业地产项目将是未来吸引REITs的主要品种，因此如何利用REITs融资来支撑项目运做，值得每一个房地产开发商仔细研究。

调控的房地产市场，呼唤新的资金渠道，也呼唤好的金融品种。我们坚信，未来的中国房地产业将是地产金融的时代，如何紧跟时代步伐，从成熟市场中吸取经验教训，在产业和资本对接中获得高速的增长，是值得整个业界认真考虑的。

(作者：上海五合智库投资顾问公司总经理 邹毅)